Разница между изначально объявленной ценой и ценой сделки — реальность сегодняшнего дня, причем во всех классах столичного жилья. Но вот конкретные параметры этой разницы зависят от сотни причин
Цены новостроек в сделках на 6% ниже, чем в объявлениях, и чем выше класс ЖК, тем серьезнее средний размер скидки, которую сегодня готовы предоставлять застройщики. К такому выводу пришли аналитики «Циана»*, изучившие положение дел на жилом рынке Московского региона (анализировались цены предложения, полученные при обработке прайс-листов, и оценочные цены сделок, полученные из выписок Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в январе — апреле 2026 года).
По словам ведущего аналитика «Циана» Елены Бобровской, «слишком больших скидок на рынке новостроек в 2026 году нет. Даже в условиях снижения спроса относительно прошлого года девелоперы не готовы идти на масштабные распродажи». Так, в проектах комфорт-класса разница между ценой квадратного метра в предложении и в сделках составляет 6,2%, в проектах класса бизнес — 6,7%, а в премиальных — 6,8%. Средние же 6% получаются за счет комплексов экономкласса, покупатели которых могут рассчитывать на среднюю скидку лишь в 5,4%. Хотя, конечно, из общего правила, как обычно, есть исключения: в экономклассе встречаются ЖК, предлагающие скидку в 12-15% от объявленной цены, а в премиуме — проекты (как минимум два точно), в которых средняя цена сделки статистически получается даже чуть выше изначально заявленной.
Причины общерыночной «щедрости» застройщиков высокобюджетных сегментов, в общем-то, понятны. Во-первых, как напоминают эксперты, девелоперы чаще предоставляют скидки при стопроцентной оплате, чем при покупке в ипотеку или с использованием рассрочек, а среди покупателей жилья бизнес- и премиум-класса «стопроцентников» явно больше, чем в комфорте. Во-вторых, в премиальных ЖК обычно нет такой четкой рыночной цены, как в массовом сегменте, и цены в объявлениях часто выставляются «с запасом». Наконец, претендентов на дорогие квадратные метры в принципе заметно меньше, чем искателей вариантов подешевле, так что весомые дисконты для привлечения покупателей — обычная практика, подчеркивают в «Циане».
Фото: Сергей Булкин/NEWS.ru/ТАСС
Своими подсчетами с Бизнес ФМ поделился и директор системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе: «Мы берем два метода. Первый — это данные ЕГРН, которые обогащаются данными по экспозиции, и на основании этого делается расчетная цена сделки. С другой стороны, есть данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), которые принимаются за некий стандарт, но это не всегда справедливо, потому что в этих данных, к сожалению, много некорректных и непроверенных, недостаточно корректно внесенной информации. Поэтому необходимо объединять методики, обогащать данные, чтобы получить реальный размер скидки».
Сергей Лобжанидзе директор системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro «По нашим расчетам, за четыре месяца 2026 года средний размер скидки составил в «старой» Москве — 9,8%, в Новой Москве — 6%, в Московской области — 5%. Является ли это чем-то масштабным? Пожалуй, нет, это скорее касается проектов, куда срочно нужно направить денежный поток. Конкретно никого называть не будем, в целом это свойственно всем типам и классам, но в большей степени комфорт- и бизнес-классу. Скидки в принципе есть на всем рынке, их можно «поймать» везде, но в основном это более заметно в бизнес-классе — поскольку там в свое время и цены активнее качали, и сейчас по этой причине более выражен откат обратно».
Можно предположить, что весомые скидки — еще и своеобразная реакция на растущие цены. В последнее время аналитики заговорили о наметившемся ценовом снижении, однако, по оценкам директора — руководителя направления жилой недвижимости компании CORE.XP Екатерины Ломтевой, пока по сравнению с 2025 годом рынок все равно уходит в плюс. Подводя итоги первого полугодия и озвучивая прогнозы на конец 2026 года, эксперт отметила, что в старых границах Москвы рост цен в бизнес-классе слегка замедляется: скорее всего, в декабре ценовая планка дойдет до средней отметки 640 тысяч рублей за квадратный метр плюс 8% к декабрю 2025 года. А вот премиум-класс по части цен, напротив, разгоняется: планы на конец 2026 года — 1,1 млн рублей за квадрат, то есть плюс 17% к прошлогоднему декабрю.
При этом основатель компании «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова предлагает не забывать: скидки могут быть совершенно разными — они зависят от того, как их упакует отдел продаж. Могут быть открытые скидки или акции: приуроченные к праздникам, за стопроцентную оплату, при повторной покупке, при скачивании приложения застройщика, при покупке одновременно нескольких лотов или квартир из определенного пула, участникам СВО (это все чаще встречается), определенным категориям граждан — например, врачам, если покупатель имеет зарплатный проект в определенном банке и так далее. А могут быть скрытые скидки (при переговорах в отделе продаж). Те и другие могут суммироваться, поясняет эксперт, но скрытые могут быть (и даже скорее всего) нигде и никак не отражены.
Ирина Доброхотова основатель компании «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro «Скидка сильно зависит от класса, конкретного лота. Например, есть неликвидный лот — низкий этаж, окна в стену, и тут можно договориться о скидке. Да, может быть и так, что в цену сразу заложена величина скидки, которую в принципе готовы предоставить. Например, в пределах 10% можно торговаться. Поэтому я всегда за переговоры, это реальная возможность получить выгоду. Если говорить конкретно о сегментах, то в комфорте и бизнес-классе ситуация такая: это самый объемный и конкурентный пласт предложения, поэтому покупателей надо активно привлекать. Здесь много понятных и открытых скидок и акций, но есть и различия. В бизнесе, по ощущениям, больше скрытых индивидуальных «подарков», которые даются по итогам переговоров, тогда как в комфорте застройщику чаще нужно действовать быстро и явно: его задача — привлечь покупателя в офис продаж, и для этого лучше всего подходит объявленная публичная скидка. То есть и там и там скидка работает в первую очередь как маркетинговый якорь и затем — как гибкий переговорный инструмент. Что касается элитного и, в меньшей степени, премиального жилья, там принципиально другая логика. Вполне может быть ситуация, когда менеджер по продажам определяет политику переговоров по цене буквально по вашему внешнему виду. Здесь очень много индивидуальных особенностей у каждого жилого комплекса, и они могут вообще не быть конкурентами, даже если находятся рядом друг с другом. Соответственно, там нет смысла привлекать скидками — это не комфорт, где борьба за покупателя идет через ценник. Может быть и ситуация, когда скидка принципиально не предоставляется с мотивацией «это штучный объект, цена финальная». Если же скидка и предлагается, то только в индивидуальном порядке, по результатам личных договоренностей, и узнать ее со стороны вряд ли возможно — она никак не фиксируется в документах для общего доступа».
Одним словом, дисконт сегодня присутствует практически в любой сделке. Но вот условия его предоставления кардинально разнятся в зависимости от класса проекта, бюджета покупателя, характеристик конкретного лота и внутренней ценовой политики девелопера, подводит итог Ирина Доброхотова.
