По словам эксперта, любой жилой квартал требует обеспечения и садами, и школами, и поликлиниками. Все это учитывается при принятии градостроительных решений и позволяет сбалансированно развивать столицу
О текущей ситуации на рынке недвижимости, сокращении льготной ипотеки и планах по расширению и развитию инфраструктуры столицы в интервью рассказал заместитель мэра Москвы в правительстве по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов.
Градостроительство — тема и важная, и сейчас острая — и для Москвы, и для страны. При этом в Москве, вопреки всему, в прошлом году объем ввода жилья вырос. В области упал, и в большинстве регионов упал. Почему в Москве до сих пор рост?Владимир Ефимов: Вы знаете, если говорить в целом про рынок недвижимости города, то мы наблюдаем достаточно стабильную ситуацию на протяжении всех последних лет. Безусловно, если говорить про цифры коммерческого ввода, то мы наблюдаем снижение — так же как и в Московской области. И это нормально. Нормально почему? Потому что мы видели нельзя сказать аномальные, но сверхвысокие темпы продаж и сверхвысокие темпы строительства в 2022-2023 годах.И это подпитывалось действовавшей тогда льготной ипотекой. На сегодняшний день льготная ипотека сохранилась в виде семейной — и она оказывает крайне положительное влияние на рынок жилищного строительства Москвы и Московской области. Но в целом мы движемся к тому, чтобы вернуться к равновесным для Москвы показателям коммерческого жилищного строительства — от 4 млн до 5 млн квадратных метров.Цифры прошлого года составили 7,4 млн квадратных метров. Из этого объема 2,5 млн построил город для нужд реновации, для обманутых дольщиков и для реализации других городских проектов. Из этого объема всего 250 тысяч квадртных метров мы отправили на продажу — это порядка 10%. Остальное использовалось в рамках переселения жителей, обеспечения очередников и, повторюсь, обманутых дольщиков.Поэтому если посмотреть на сам коммерческий сектор и вычесть ИЖС, то мы как раз и увидим те цифры, о которых я сказал. Это нормальная, стабильная ситуация. В этом году уверен, что показатели ввода будут похожими: 6,5-7 млн квадратных метров, из которых город планирует ввести 2,5 млн. Также думаем, что порядка 600-800 тысяч квадратных метров придется на ИЖС, а остальное — коммерческое жилье, которое будут строить девелоперы.В принципе по Москве ограничения льготных программ, наверное, проехались еще более серьезно, чем по ряду других регионов. Известно, что за счет льготных программ жители других городов покупали инвестиционное жилье в Москве — сейчас это ограничивается, суммы уменьшены и не соответствуют московским ценам. В связи с этим так называемое золотое дно московской недвижимости должно несколько потускнеть — особенно с точки зрения интереса девелоперов и их чисто коммерческих возможностей.Владимир Ефимов: Любая недвижимость должна, как говорится, работать. И когда это инвестиционные покупки — они, наверное, хороши в моменте, но в долгосрочной перспективе могут оказывать не самое благоприятное воздействие на городскую среду. Объясню почему. Когда мы строим жилье, мы исходим из того, что оно будет наполнено жителями. И это важный аспект для нормального функционирования социальной и транспортной инфраструктуры.Потому что любой жилой квартал, особенно крупные проекты, требуют обеспечения и садами, и школами, и поликлиниками. И все это мы учитываем при принятии градостроительных решений. Поэтому для нас важно, конечно, чтобы то жилье, которое покупается и строится, использовалось именно как жилье, а не как инвестиционные кирпичи.Те, кто видит в недвижимости инвестиции, чаще всего просто сдают это жилье. Владимир Ефимов: Это другой положительный фактор. Это сказывается на рынке аренды: с одной стороны, он обеляется, с другой — стабилизируется с точки зрения и качества, и ценовых параметров. Мы это сейчас наблюдаем. Но все равно мы считаем, что ситуация должна быть равновесной с точки зрения спроса, востребованности жилья и, как говорится, вовлечения его в оборот — в прямом смысле, использования по назначению.Вице-премьер Хуснуллин недели две-три назад выступил с довольно серьезным заявлением о том, что положение девелоперов ухудшается. И все станет еще серьезнее, если не возобновлять и не расширять программы льготного кредитования. Он прямо этого не говорил, но это звучало как предостережение — по крайней мере, со стороны куратора строительной отрасли. Я, собственно, хотел бы спросить про коммерческую часть. Условия льготного кредитования для Москвы стали еще более жесткими, чем для других регионов. Положение московских девелоперов у вас не вызывает опасений?Владимир Ефимов: На сегодняшний момент, повторюсь, нет. Мы видим достаточно активный запрос со стороны девелоперов как на новые градостроительные решения, так и на запуск уже принятых. К слову, за прошлый год мы приняли решения на Архитектурно-градостроительной комиссии — которая, по сути, дает старт проекту после согласования внешнего облика объекта — на общую площадь 30 млн квадратных метров. Это два наших годовых объема ввода. Только за один год мы сделали задел на два года вперед. Запрос существует, и если посмотреть на текущий год, то за пять месяцев — уже 13 млн квадратных метров. Мы видим, что девелоперы аккуратнее подходят к раскрытию новых проектов. Это действительно так. Но это не останавливает реализацию начатых. И если посмотреть на глубину распроданности и на соотношение к количеству квартир в экспозиции, мы находимся в стабильной ситуации. Более того, мы вышли на показатели, которые наблюдали в 2019-2021 годах, — хорошие цифры.Огромную роль в строительстве Москвы, как вы рассказали, играет непосредственно сам город как крупнейший девелопер в рамках городских программ. Но тем не менее известно, что московский бюджет будет корректироваться. Какие вы видите перспективы? Статьи будут сокращаться или останутся в тех же объемах, как и планировалось?Владимир Ефимов: Такое решение уже принято мэром Москвы. Мы сократили объем капитальных инвестиций в этом году на 10%. Но Сергей Семенович Собянин поставил перед нами задачу реализовать все начатые инфраструктурные проекты в полном объеме, а также начать реализацию запланированных. Почему для нас это важно? Потому что город, давая инвесторам обещания построить дорогу, социальную инфраструктуру, исполняя эти обязательства, гарантирует возвратность инвестиций, на которые рассчитывает бизнес. Это важно и для банков, и для инвесторов. Город здесь никогда своего слова назад не забирал. За счет чего нам удается это сделать? Мы более внимательно и тщательно смотрим на проектные решения строящихся объектов. За счет повышения эффективности прежде всего на стадии проектирования, а также за счет оптимизации технических требований к параметрам объектов мы снижаем стоимость — то есть строим то же самое, но с более оптимизированными параметрами.Удешевление.Владимир Ефимов: Удешевление, безусловно. И это важный критерий в строительстве, о нем нельзя забывать никогда, вне зависимости от ситуации.А в чем оно сказывается, это удешевление? Во внешнем виде, в качестве материалов?Владимир Ефимов: Скорее в тех решениях, которые мы принимаем, в оптимизации требований к строящимся объектам. Но самое главное — как проектировщики подходят к созданию объекта: к его площадным характеристикам. Есть прекрасные школы, где на одного учащегося приходится около 20-22 метров. И есть ничуть не хуже школа, но более грамотно запроектированная, где на одного учащегося приходится 14-16 метров. Это колоссальный объем, который и при строительстве стоит денег, и в последующей эксплуатации. Это решения, которые позволяют нам, потратив больше времени на стадии проектирования и более четко сформулировав техническое задание, выйти на совершенно другие параметры.Например, в рамках известной программы реновации за счет оптимизации проектных решений мы вышли на коэффициент выхода полезных площадей 0,75. А было 0,63-0,64. То есть за счет проектных решений мы повысили выход квартирных метров практически на 15% — чуть меньше. О чем это говорит? Это говорит о том, что за те же деньги мы получили на 15% больше квартир.А если перевести в затраты, то в годовом исчислении это экономия для бюджета порядка 100 млрд рублей. Это один из примеров: как качественное проектирование и внимание к деталям повышают эффективность расходов без потери качества результата.Понятно, что рабочая сила у нас в большом дефиците — особенно на стройке, особенно с более жесткими правилами в отношении привлечения мигрантов. Все рассуждают о том, как максимально роботизировать, автоматизировать и сокращать количество людей. Есть что-нибудь интересное?Владимир Ефимов: Мы максимально стараемся широко использовать префаб-технологии, когда основные вещи, связанные с инженерными узлами и элементами строящихся объектов, производятся на заводах. На заводе требуется кратно меньше человеческих ресурсов. И самое главное — намного меньше людей нужно при монтаже и строительстве непосредственно на стройплощадке. И это, безусловно, дополнительно удешевляет строительство, ускоряет его и решает ту проблему, о которой вы сказали. Потому что лить монолит на площадке тоже можно — хорошо получается. Но, во-первых, дольше, во-вторых, людей нужно примерно втрое больше, чем на полуроботизированном заводе, который, конечно, требует участия человека, но в кратно меньшем количестве.В ближайших планах какие крупные проекты? Метро, дороги?Владимир Ефимов: Если говорить про метро, то в этом году мы запустим первую очередь Рублево-Архангельской линии. В следующем году планируем завершить ее строительство до станции «Новорижская». Если говорить про дороги, то мы сейчас занимаемся больше строительством районных и окружных связок, нежели крупных магистралей — такие проекты в городе в основном завершены. Поэтому сейчас завершаем связку Солнцево — Бутово — Видное с Варшавским шоссе. Думаю, что закончим этот проект в начале следующего года.Это еще одна дуга, еще более дальняя?Владимир Ефимов: Это дублер МКАД, который будет связан с дорогой под названием «Юла», которую реализует Московская область. По сути, это будет еще одно большое полукольцо, связанное с хордами. Получается хорошее кольцо из платных дорог, которое создает скоростной каркас в Москве.На Новую Москву хватает сил, чтобы там тоже бурно развиваться?Владимир Ефимов: Конечно. Все проекты по дорожному строительству и по созданию каркаса под будущее развитие находятся в стадии реализации — ничего мы не переносим. Начали строительство метро до Троицка: продолжение от станции «Новомосковская» до «Троицка».Через Коммунарку?Владимир Ефимов:Коммунарку мы уже прошли — как раз открывали в позапрошлом году «Коммунарку» и «Новомосковскую» Троицкой линии метрополитена. Станцию «Потапово» открыли в 2024 году.Это подземное метро?Владимир Ефимов: Конечно, да. Троицкая ветка в целом будет одной из самых длинных в городе — именно потому, что уходит далеко за МКАД.А почему именно на юго-запад мы идем?Владимир Ефимов: Это тот случай, когда мы понимаем, что создаем инфраструктуру под будущее развитие. Принято большое количество градостроительных решений. Если посмотреть: Коммунарка — это порядка 300 тысяч человек реально проживающих, все ТиНАО — чуть больше 800 тысяч. Но мы понимаем, что в ближайшие годы это количество будет увеличиваться — в два раза, а может быть, и больше.И наличие именно транспортных артерий позволяет, во-первых, обеспечить жителей необходимым транспортным сообщением и создать новый центр притяжения в Коммунарке, своего рода новый центр экономической активности. Мы запланировали строительство административных зданий, и многие проекты уже, по сути, на старте. Мы согласовали архитектурно-градостроительные концепции, которые позволяют нам говорить о том, что проект завтра уже будет запущен. И это позволяет создавать новые инвесторские проекты.Сколько же людей будут жить в этом городе… Москва продолжает расти.Владимир Ефимов: Жизнь покажет, это естественный процесс — он происходит во всем мире: постепенное увеличение мегаполисов. Важно, чтобы это развитие и увеличение проходило комплексно и сбалансированно с точки зрения равномерного развития всех отраслей и секторов — как экономики, так и жизнеобеспечения жителей.Потому что во главу угла нашей градостроительной политики мы ставим пятнадцатиминутный город: чтобы любой новый жилой комплекс был обеспечен всем в шаговой доступности — и рабочими местами, и социальной инфраструктурой с точки зрения образования и здравоохранения, бытовыми услугами. Все это рассматривается комплексно и позволяет нам сбалансированно развивать город.Но если посмотреть на расширение: численность у нас растет не так быстро, как осуществляется строительство, — и это говорит о том, что жители Москвы улучшают свои жилищные условия. Это соответствует той задаче, которую поставил президент, в частности по увеличению квадратных метров на одного жителя. Мы уже проделали большую работу в этом направлении. Конечно, мы отстаем от ряда регионов, где высока доля индивидуального жилищного фонда и на одного человека сразу приходится больше квадратных метров. Но зато мы являемся абсолютными лидерами по вводу многоквартирного жилья в стране. И это позволяет нам планомерно двигаться к поставленной задаче — уверены, что мы ее выполним.Почему в Москве сейчас строится так много — не скажу небоскребов, но очень высотных зданий?Владимир Ефимов: Высотное здание — это более эффективное использование земельного участка. И когда мы говорим про Москву, мы с вами понимаем, что ограничены в земельном ресурсе. Можно было бы уходить вширь, более активно застраивать ТиНАО, но строительство новых объектов внутри города позволяет более эффективно использовать уже имеющуюся инфраструктуру: метрополитен, дороги, общественный транспорт, систему здравоохранения. Поэтому высотное строительство — это, повторюсь, элемент более эффективного использования территории. А во многих случаях девелоперы прибегают к этому приему, чтобы создать определенный архитектурный облик и города, и самого объекта, — и высокие дома продаются заметно лучше. Если не брать отдельные элитные дома в ряде районов Москвы, то в целом высотные дома продаются лучше.Ну и напоследок — про архитектурные, как говорят, блокбастеры, которые запланированы в городе.Владимир Ефимов: Наверное, правильнее говорить «значимые объекты». Таких объектов у нас достаточное количество.Все-таки то, что привлекает внимание людей, не называют значимым объектом. Сначала объект значимый, а потом блокбастер. Но не всегда, кстати, одно в другое превращается.Владимир Ефимов: Согласен. Знаете, наверное, можно выделить несколько объектов, которые у нас находятся в стадии реализации. Это строящийся новый комплекс больницы Склифосовского.Он будет соперничать с Шереметьевским домом, который смотрит на Садовое кольцо?Владимир Ефимов: Такой задачи не стоит. Есть задача архитектурно дополнять объекты друг другом и украшать их. Безусловно, это комплексное развитие Коммунарки, где мы создаем целый кластер: музейный комплекс, большой суперколледж, новый кампус «Станкина», цирк в Мневниках и — безусловно — Национальный центр России, старт строительства которого дал президент вместе с мэром Москвы в конце марта текущего года. Сейчас мы в активной работе: разрабатываем котлован, начинаем работы над монолитной плитой. Уверены, что все эти объекты будут реализованы в срок и каждый займет свою нишу среди, как вы говорите, объектов-блокбастеров.
