Квартирный вопрос: борьба с дефицитом жилья на Кипре и последствия для инвесторов

На фоне растущих цен на недвижимость и дефицита доступного жилья на Кипре, в 2025 году власти предпринимают шаги для стимулирования предложения и регулирования спроса: запускаются программы субсидий и налоговых стимулов, направленные на увеличение строительства и активизацию аренды.

Как это может поменять инвестиционный ландшафт рынков Кипра — в аналитическом отчёте Tranio.

Доступность жилья на Кипре

В 2025 году число домохозяйств на Кипре достигло исторического максимума — 347 000 (+0,93% за год). Формально на каждое домохозяйство приходится 1,47 жилых единицы, по расчётам на базе CYSTAT. Это один из самых высоких показателей в Европе — во многом из-за большой доли пустующих и сезонных домов: около 28% жилищного фонда не занято на постоянной основе.

Уровень перерасхода на жильё (доля населения, расходующего более 40% дохода на жилплощадь) на Кипре действительно один из самых низких в ЕС — всего 2,6%, как и коэффициент доступности (соотношение стоимости квадратных метров к доходу домохозяйства) — среди самых низких в Еврозоне.

Но за статистической обеспеченностью скрываются структурные перекосы. Если ориентироваться на медианный эквивалентный располагаемый доход одного человека (17 482 евро в 2024 году), то доход домохозяйства из двух взрослых составит примерно 34 964 евро в год. При средней цене жилья на уровне 270 000 евро это более 7,72 годового дохода семьи.

Разрыв между доходами и стоимостью жилья делает покупку недвижимости почти невозможной для многих киприотов, особенно в Лимасоле, где цены значительно превышают средний уровень по острову.

Высокие ипотечные ставки становятся причиной, почему местное население откладывает покупку жилья с привлечением заёмных средств. Это усиливает смещение спроса в сторону аренды — сегмент, который уже находится под давлением из-за релокации.

Теперь за одни и те же метры конкурируют как платёжеспособные экспаты, так и местные арендаторы, что провоцирует рост ставок и закрепляет ценовое напряжение на уже без того разогретом рынке.

На протяжении последних трёх лет рынок ипотеки находится в стагнации, ожидая снижения процентных ставок: ЦБ Кипра в квартальных отчётах раз за разом отмечает рекордно низкие уровни спроса на ипотеку за последние 5 лет.

Высокие ставки по ипотечным кредитам вместе с устойчивым ростом цен на жильё создают давление на доступность. Цены продолжают расти под воздействием множества факторов: инфляции, дорогих строительных материалов, высоких ставок по кредитам и спекулятивного спроса со стороны иностранных инвесторов.

В ответ на рост напряжения вокруг доступности жилья власти Кипра делают ставку на расширение предложения. Несмотря на активность девелоперов и устойчивый иностранный спрос, рынок остаётся далёким от насыщения: объёмы ввода жилья в 2024–2025 годах по-прежнему ниже докризисного уровня 2008 года. Пространство для роста — как в количественном, так и в качественном смысле — всё ещё сохраняется.

За последние 5–6 лет кипрский рынок жилья перешёл в новую фазу: от точечной малоэтажной застройки — к более плотной городской структуре и капиталоёмким жилым комплексам. Притом что количество новых юнитов всё ещё ниже уровней 2008 года, совокупная стоимость проектов по выданным разрешениям уже превзошла исторические пики — застройщики переключились с масштабов на качественный рост.

Застройщикам дали срок: реформа выдачи разрешений на строительство за 40 дней

В качестве ответной меры на дефицит доступного жилья вкупе с растущим спросом власти Кипра запустили три программы, которые одновременно решают социальную задачу и стимулируют рынок.

Гранты на первое жильё: безвозвратное субсидирование

Первая инициатива ориентирована на граждан до 41 года. Государство покрывает до 50% стоимости первого объекта (не менее 20 000 евро), с дополнительной компенсацией до 10 000 евро для лиц с инвалидностью. Поддержка безвозвратная.

Ограничения: площадь до 100 м², единственное жильё, постоянное проживание. Программа направлена не на спекуляцию, а на закрепление людей в муниципалитетах, особенно в сегментах, где рынок сильнее разогрет.

Переход к автоматизированной выдаче разрешений на стройку

Одновременно трансформируется градостроительная система. С января 2025 года для низкорисковых проектов (односемейные и двухквартирные дома) введён 40-дневный регламент на получение всех разрешений. Если решение не принято — оно считается выданным автоматически.

Организован институт строительных инспекторов и система выездных проверок: регуляторный акцент смещается с предварительной экспертизы на контроль исполнения условий постфактум. С марта 2025 года реформа распространится на проекты средней сложности — до 12 таунхаусов или 20 квартир. Регламент — до 80 рабочих дней.

Сокращение сроков и упрощение процедур должны способствовать активизации строительства, особенно в сегменте доступного жилья для молодых семей, а также высвобождению существующих жилых единиц, ранее «зависших» в процессе оформления.

Вовлечение простаивающего фонда через налоговые стимулы

Владельцы объектов, пустующих более года, могут получить компенсацию на ремонт (от 5 000 евро), если сдадут жильё по ставке на 30% ниже рыночной.

С точки зрения доходности программа выглядит неочевидно — арендные ставки регулируются, а требования к арендаторам (гражданство ЕС, отсутствие другого жилья, минимум два года аренды) ограничивают возможный пул.

Однако фискальная часть компенсирует это: доход от аренды полностью освобождается от налога на прибыль и оборонного взноса, а повышенные амортизационные вычеты создают налоговую подушку. В совокупности — это делает схему интересной для собственников объектов в старом жилом фонде.

Главное

Меры по борьбе с дефицитом доступного жилья выстраивают институциональную основу для масштабного увеличения предложения: через снятие административных барьеров, вовлечение «спящих» активов и субсидирование спроса в горячих сегментах рынка. Уже в 2025–2026 годах рынок может получить приток как новых проектов, так и ранее заблокированных объектов.

С инвестиционной точки зрения ключевым становится тщательный выбор локации. В районах с уже заметным избытком предложения эффект реформ может проявиться наиболее остро — как в виде давления на цены, так и в росте конкуренции в аренде.
Зоны с накопленным потенциалом ввода могут стать точками локальной перегрузки. Изучение контекста микрорынков — наличия инфраструктуры, спроса со стороны конечного потребителя, сценариев будущей загрузки — становится необходимым элементом стратегии.

Лимасол: точки роста и центры напряжения

В Лимасоле, ключевом драйвере кипрского рынка недвижимости в 2025 году, уже формируются очаги пресыщения: наибольшая концентрация предложения зафиксирована в районах Гермасойя, Агиос Афанасиос, Закаки, Като Полемидия, Меса Гитонья и Неаполис — это подтверждается объёмами активных объявлений продажи на крупнейшей платформе Bazaraki.

При этом высокая активность не синоним перегретого рынка. Напротив, эти районы продолжают наращивать темпы строительства, показывают высокую ликвидность и остаются фокусом спроса. Рост медианных цен здесь подтверждает устойчивый интерес покупателей, но именно на этих территориях в ближайшие годы наиболее остро проявятся эффекты от градостроительных реформ, запусков новых проектов и возможной коррекции баланса спроса и предложения.

Медианная стоимость кв. метра в самых популярных районах Лимасола, €

Данные: Bazaraki

На Гермасойю и Агиос Афанасиос — два соседних района с высокой плотностью новостроек — сегодня приходится порядка 27% всех лотов вторичного рынка: более 2 250 активных объявлений только на платформе Bazaraki. Такой уровень предложения неизбежно усиливает ценовую конкуренцию и может стать точкой давления в ближайшей перспективе.

Вторичному жилью придётся напрямую конкурировать с новостройками, особенно по мере ввода новых проектов, а программа реновации с дисконтированными ценами усилит демпинг на рынке аренды.

Пока восточные районы города остаются в центре рыночного внимания, на периферии формируются новые очаги роста. Один из них — Асоматос. Здесь предложение в разы ниже, чем в перегруженных районах, при этом ценовой уровень уже приближается к средним значениям по Лимасолу.

Цены в менее загруженных районах приближаются к уровню восточных частей города, но, в отличие от них, не несут в себе «премии за бренд». Это создаёт более устойчивую базу для долгосрочного роста: по мере усиления интереса к району динамика может оказаться выше средней по Лимасолу.

Конкуренция за покупателя или арендатора в подобных районах заметно ниже, а эффект от реформ проявится с временным лагом — это потенциальное окно возможностей для точечного входа на ранней стадии трансформации.

Аналогичная картина наблюдается и на рынке аренды. На Гермасойю, Агиос Афанасиос, Неаполис, Меса Гитонью и Агиос Тихонас приходится наибольшая доля всех активных объявлений. Это не только отражение спроса, но и отчасти рыночного искажения: близкие к перегреву районы «шумят» в агрегаторах за счёт большого количества объектов, которые не находят арендатора.

Визуально такие районы становятся эпицентром активности, но часто там выше и ставки, и плотность конкуренции. Менее загруженные кварталы, в свою очередь, могут предложить большую площадь за те ;же ставки — с меньшей конкуренцией за арендатора.

Главное

Лимасол остаётся главным полюсом притяжения на кипрском рынке, но высокая плотность предложения в популярных районах сигнализирует о формирующемся давлении на вторичку — особенно на фоне активной застройки и запуска программ реновации.

Конкуренция между продавцами и арендодателями усиливается, а эффект от градостроительных реформ может скорректировать текущий баланс уже в краткосрочной перспективе.

На этом фоне точка роста возникает в менее очевидных локациях с низкой конкуренцией и отсутствием премии за бренд. Районы вроде Асоматос, где уровень цен приближается к среднему по городу при кратно меньшем объёме предложения, создают более устойчивую точку входа и потенциально могут опережать рынок по динамике.

Скачайте это исследование в формате PDF
Источник