Для оптимизации налогов на владение недвижимостью во Франции, а также для более удобного управления своими активами, наши эксперты рекомендуют оформить юридическое лицо для инвестирования в жильё на территории Франции. Гражданская компания по операциям с недвижимостью SCI (Société Civile Immobilière) — это оптимальное решение, доступное французским законодательством как резидентам, так и нерезидентам страны.
Для чего необходима SCI
Французская система налогообложения отличается своей сложностью и многосоставностью. Французские налоги — одни из самых высоких в Евросоюзе. Этим страна обеспечивает уровень благополучия и стабильности своих граждан и гарантирует безопасность представителям других государств. При покупке недвижимости на территории Франции инвестор автоматически становится активным участником налоговой системы, независимо от своего резидентства, и получает все преимущества и обязательства, связанные с ней.
Одним из ключевых способов минимизации налогов на владение недвижимостью является создание некоммерческой компании SCI специально под покупку жилья. Участники такой организации являются членами одной семьи, либо группой людей, каждый из которых обладает собственной долей и является равноправным владельцем недвижимости.
Во владении одной семейной организации может находиться более одного объекта недвижимости. В этом случае, они также могут быть распределены по долям между участниками. Такая система позволяет значительно упростить процесс наследования и дарения, который во Франции чреват уплатой до 60% от стоимости жилья наследниками, а также позволяет избежать уплаты налога на роскошь, если сумма ваших инвестиций в недвижимость превысила 1,3 млн евро.
Команда Tranio может помочь с открытием SCI и налоговым планированием во Франции.
Заказать консультацию
Оптимизация налогов во Франции
Принцип действия гражданской компании по управлению недвижимостью заключается в том, что при регистрации создаётся устав семейной компании, в котором фиксируются количество участников и определяются их доли от стоимости жилья. В уставе прописывается порядок наследования, продажи, покупки и эксплуатации недвижимости. Владельцев долей по уставу может быть неограниченное количество, включая как резидентов, так и нерезидентов Франции. Участниками SCI в том числе могут быть несовершеннолетние дети. По умолчанию, срок существования такой компании равен 99 годам, с возможностью последующего продления.
Создание семейной компании — это оптимальная стратегия, при которой отпадает необходимость уплаты налога на роскошь в случае, когда сумма ваших инвестиций превышает 1,3 млн евро.
Согласно законодательству при пересечении этого порога, владельцам недвижимости необходимо оплатить налог до 1,5% от стоимости собственности. Однако если стоимость жилья разделена по уставу SCI между несколькими владельцами — участниками семейной компании, и размер каждой доли не превышает указанный порог, платить налог на роскошь не нужно.
Сдача недвижимости во Франции в аренду
Недвижимость, принадлежащая SCI, может быть сдана в немеблированную аренду (location nue). В этом случае доход SCI облагается налогом в режиме Impôt sur le Revenu (IR) у её участников — пропорционально их долям.
Французское законодательство различает немеблированную и меблированную аренду. Для признания аренды «меблированной» в квартире должен быть минимальный набор предметов (кровать с матрасом, стол, стулья, плита, холодильник, посуда и утварь). Если чего-то из этого списка нет, аренда считается «немеблированной».
Доход от аренды в режиме IR включается в декларацию налогового домохозяйства каждого участника SCI и облагается по прогрессивной шкале подоходного налога (от 0 до 45 % в 2025 году). При этом во Франции налоги рассчитываются не для отдельного человека, а для всего «foyer fiscal» — семьи или партнёрства PACS, включая несовершеннолетних детей.
Наследование и дарение во Франции
Процедура наследования и дарения во Франции связана с обязательной уплатой наследниками до 60% от стоимости наследуемой недвижимости в виде налога на наследство. Создание семейной компании по управлению недвижимостью позволяет значительно сократить процент уплачиваемого налога в зависимости от выбранной стратегии. Наши эксперты рекомендуют брать во внимание этот фактор при покупке жилья.
Одна из возможных стратегий — использование налоговых льгот для наследников семейных компаний SCI. В соответствии с этой льготой, в течение жизни каждые 15 лет ребёнок вправе получить от каждого родителя долю суммой в 100 тысяч евро без необходимости уплаты с неё налога на наследство. Остаток от суммы облагается налогом по прогрессивной ставке от 5 до 45%.
Другая стратегия — это изначальное разделение прав собственности между родителями и детьми. При таком решении фактическое владение собственностью оформляется на детей, но при этом родители получают пожизненное право пользования недвижимостью и получения прибыли. Такая система называется «узуфрукт» и корнями уходит в римское право. После истечения срока, на который был установлен узуфрукт, он аннулируется и дети становятся полноправными собственниками без уплаты каких-либо налогов. Важно отметить, что если срок первоначально установлен не был, дети получают полные права на собственность при достижении 16 лет.
Дополнительно стоит отметить процесс вхождения нового члена в уже сформированную семейную компанию по управлению недвижимостью. Вход нового члена возможен в двух случаях. Первый — внесение новым членом вклада в капитал компании в любом эквиваленте (недвижимость, ценные бумаги, деньги). В обмен на вклад он получает акции и права на управление своей долей в семейной компании. Второй — продажа своей доли существующим членом SCI новому участнику в обмен на финансовую компенсацию.
Мы всегда советуем нашим клиентам оформлять именно семейную компанию для оптимизации процедуры наследования при покупки недвижимости во Франции. Более подробную информацию можно получить при персональной консультации с нашими менеджерами
Как зарегистрировать SCI во Франции
Процедура регистрации семейной компании является относительно быстрой. Она оформляется в процессе покупки недвижимости, в промежутке между подписанием предварительного договора и заключительного договора на покупку жилья. Всем оформлением занимается нотариус.
Процесс регистрации состоит из четырёх этапов:
- Составление устава компании.
- Публикация в правовом вестнике JAL.
- Регистрация в Торгово-промышленной палате.
- Регистрация в налоговой службе.
Затем выдаётся свидетельство о регистрации с информацией о компании и её учредителях.
В уставе компании важно прописать всех участников и размер их доль от стоимости недвижимости. Также компании необходимо выбрать себе название и юридический адрес. Адресом может выступать как фактический адрес недвижимости, так и любой другой адрес, имеющий отношение к участникам SCI. Учредители могут выбрать себе управляющего из числа участников для оптимизации домашней бухгалтерии.
В 2025 году все SCI обязаны регистрировать своих конечных бенефициарных владельцев (bénéficiaires effectifs) в RBE (Registre des bénéficiaires effectifs). Это требование связано с европейским законодательством о борьбе с отмыванием денег и повышении прозрачности собственности. Данные подаются через greffe du tribunal de commerce (онлайн на Infogreffe или INPI) в течение 15 дней после регистрации SCI, а при изменении состава участников — в течение 30 дней. За несоблюдение сроков или предоставление недостоверных сведений предусмотрены штрафы до 7 500 € и даже уголовная ответственность для управляющего.
Ежегодная отчётность SCI
Каждый год в период до 1 мая необходимо подавать декларацию по деятельности компании в качестве отчётности. Если недвижимость не используется для сдачи в аренду, то декларации подаются нулевыми. Если ведётся коммерческая деятельность по сдаче в аренду (без мебели), то доход каждого участника декларируется отдельно, так же, как доход физического лица. Налоги на собственность и на проживание для участников SCI не отличаются от налогов физических лиц. Таким образом, отчётность гражданской компании SCI прозрачна и максимально приближена к отчётности владельцев без оформления юридического лица.
Важно отметить, что если участники компании остаются налоговыми резидентами России (находятся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев), то с точки зрения российского законодательства семейная компания будет трактоваться как КИК (контролируемая иностранная компания). При наличии прибыли с такой компании собственники обязаны декларировать доходы согласно законодательству РФ. Российские резиденты могут уведомить налоговую о наличии КИК онлайн через личный кабинет ФНС по аналогии с подачей уведомления о зарубежных счетах.
Продажа SCI во Франции
Когда квартира продаётся через SCI, юридически именно компания выступает продавцом: сделка оформляется от имени SCI, и вырученные средства поступают на её счёт. Эти деньги не становятся собственностью участников автоматически — они остаются активом компании. Дальнейшее зависит от решения совладельцев.
Вариант первый — SCI продолжает существовать: деньги можно использовать для покупки другой недвижимости, инвестиций, погашения долгов или создания резервов; участники получают доход через распределение прибыли (в режиме IR) или дивиденды (в режиме IS), которые облагаются налогом.
Вариант второй — средства распределяются между участниками: при IR прибыль включается в их личные декларации, при IS распределение идёт как дивиденды и дополнительно облагается налогом.
Вариант третий — ликвидация SCI: если квартира была единственным активом и планы на будущее отсутствуют; тогда созывается собрание, назначается ликвидатор, погашаются долги, а остаток распределяется между участниками, после чего ликвидация вносится в реестр.
Налоговая нагрузка также зависит от режима: в SCI под IR применяется налог на прирост капитала по правилам для физических лиц со льготами за срок владения, а в SCI под IS — корпоративный налог на прибыль компании и, при выводе средств, дополнительное налогообложение у участников. На практике, если партнёры хотят продолжать совместные инвестиции, SCI сохраняют и реинвестируют средства; если же объект был единственным активом, общество чаще всего ликвидируется.
