Рынок недвижимости Дубая в 1-й пол. 2025 года: аналитический отчёт Tranio

Контекст

Экономика ОАЭ демонстрирует устойчивость к внешним шокам, включая торговые войны, низкие цены на нефть и региональные конфликты.

Правительственные прогнозы указывают, что основными источниками роста, помимо нефтяного сектора, станут инвестиции в цифровую инфраструктуру и искусственный интеллект, а также развитие торговли и транспортно-инфраструктурных проектов.

При этом ключевые драйверы ненефтяного ВВП — туризм и авиация — остаются наиболее чувствительными к геополитическим рискам и глобальной макроэкономической волатильности. Стратегический приоритет властей Дубая — закрепить роль эмирата как международного центра капитала.

На рынке недвижимости сохраняется повышенная активность: продажи новостроек удерживаются на исторических максимумах и смещаются в премиальный сегмент.

Вторичный рынок также демонстрирует рост: динамика цен за квадратный метр здесь опережает off-plan сегмент. Однако замедление темпов роста числа сделок, средней цены и доли новостроек в структуре продаж сигнализирует о приближении рынка к фазе пика текущего цикла.

Экономика Дубая в хорошей форме

Ключевые показатели

F — прогноз Источники: ЦБ ОАЭ, Dubai Financial Market

Центральный банк ОАЭ пересмотрел прогноз роста экономики на 2025 год: показатель ВВП ожидается на уровне 4,4% вместо ранее прогнозируемых 4,7%.

Корректировка объясняется усилением торговых противоречий между США и ключевыми партнёрами, а также сохраняющимся давлением низких цен на нефть.

Тем не менее темпы роста остаются заметно выше среднемирового уровня, который оценивается в 2,8–3%, и значительно превышают прогнозы для развитых экономик.

На фоне внешних рисков немалую роль играет динамика ненефтяного сектора: внешнеторговый оборот страны за пределами нефтяной отрасли увеличился на 18,6% в годовом выражении, превысив целевые ориентиры, рассчитанные на четырёхлетний горизонт.

Монетарные условия в стране остаются мягкими с сентября 2024 года, что поддерживает деловую активность и инвестиционный спрос. Фондовый рынок демонстрирует устойчивый восходящий тренд с 2020 года.

Геополитика: устойчивость к локальным конфликтам

Рынок ОАЭ демонстрирует устойчивость к внешним вызовам, сохраняя способность к быстрому восстановлению после геополитических кризисов. Этот фактор становится ключевым конкурентным преимуществом в регионе, формируя доверие инвесторов и поддерживая долгосрочную стратегию экономической диверсификации.

Особое место занимает сектор недвижимости, где деловая активность характеризуется более высокой стабильностью по сравнению с другими отраслями. Даже в условиях глобальной волатильности он продолжает выполнять роль опорного сегмента для внутреннего и внешнего капитала, подтверждая свою инвестиционную привлекательность.

Бизнес-ожидания остаются положительными, а уровень оптимизма в корпоративной среде достиг максимума с ноября 2024 года. Такой настрой во многом объясняется прогнозами роста объёмов продаж и постепенной деэскалацией геополитической напряжённости, что создаёт условия для устойчивого расширения деловой активности.

ОАЭ — лидер по притоку крупного капитала в 2025 году

ОАЭ укрепляют статус глобального центра притяжения иностранного капитала. По объёму частного состояния страна занимает 14-е место в мире: к концу 2024 года в Эмиратах проживало 130,5 тыс. миллионеров, включая 325 HNWI с состоянием свыше 100 миллионов долларов.

9,8 тыс. долларовых миллионеров планируют релокацию в ОАЭ — на 36% больше, чем в 2024 году. Совокупное состояние этой группы составит 63 миллиарда долларов.

В 2025 году ожидается приток 10,3 миллиарда долларов частных инвестиций в рынок недвижимости Дубая.

Эмираты занимают 7-е место в глобальном Индексе возможностей Henley & Partners, оценивающем программы инвестиционного резидентства и гражданства, и 1-е место в рейтинге самых безопасных стран мира по версии базы данных Numbeo.

По данным UNCTAD World Investment Report 2025, на ОАЭ приходится 37% всего входящего капитала в регионе, что подчёркивает их ключевую роль в привлечении глобальных потоков.

Глобальные институциональные инвесторы закрепляются в регионе для управления долгосрочным капиталом с упором на защиту
 от рыночной цикличности. В фокусе — сегменты премиальной, доходной и социально значимой недвижимости в ОАЭ. Читайте подробнее в отчёте Tranio.

Население и туризм: Дубай остаётся в тренде

Темпы роста населения в Дубае опережают правительственные прогнозы. В 2024 году прирост постоянного населения составил около 4,7%, тогда как в стратегии Dubai 2040 заложен ориентир на уровне 3%. В 1-й пол. 2025 года численность населения увеличилась ещё на 103 тыс. человек, достигнув 3,97 миллиона против 3,86 миллиона годом ранее (+2,7% за полгода). К августу 2025 года население Дубая достигло 4 миллионов человек, с темпом роста на 6,1% к августу 2024 года.

Туристический сектор демонстрирует устойчивость даже на фоне геополитической напряжённости. Несмотря на эскалацию ирано-израильского конфликта, резкого снижения турпотока не произошло. В июне 2025 года страну посетили 1,2 миллиона путешественников, а общий поток за январь—июнь вырос на 6% в годовом выражении — до 9,88 миллиона человек против 9,31 миллиона годом ранее. Ключевым источником туристов остаётся Западная Европа.

Ипотека и программы для увеличения доступности жилья: драйверы устойчивого спроса

Ослабление курса доллара и, соответственно, привязанного к нему дирхама делает покупку жилья более доступной для иностранцев. По мере снижения ставок по кредитам мы уже наблюдаем и ожидаем ещё большую активность покупателей.

Правительство принимает меры по цифровизации ипотеки и ускорению процедур. Ряд банков снизил ставки по ипотеке ниже ключевой ставки. Количество ипотечных кредитов на покупку квартир выросло на 32% 
в 1-м пол. 2025 года по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.

Недвижимость: объёмы продаж ставят новые рекорды

Общее количество сделок с жильём увеличилось на 14,1%, а совокупный объём продаж вырос на 19,7%, достигнув рекордных 140,5 миллиарда дирхамов. Рост в денежном выражении обеспечен как повышением активности на вторичном рынке, так и смещением спроса в более дорогой сегмент. При этом медианная стоимость квадратного метра продемонстрировала лишь умеренный рост — на 2,7%.

Первичный рынок сохраняет устойчивую динамику: число сделок выросло на 15,9%, объём продаж — на 22,3%, тогда как медианная цена метра фактически стабилизировалась (+0,9%).

На вторичном рынке рост спроса сопровождается значительным повышением цен: количество сделок увеличилось на 10,7%, медианная стоимость квадратного метра — на 9,2%.

Сегмент аренды также усиливает позиции: в 1-й пол. 2025 года число новых договоров увеличилось на 7%, продлений — на 10%. Премия по новым контрактам по-прежнему высока и достигает 40%, а совокупное количество зарегистрированных договоров приблизилось к отметке 300 тыс.

Темпы роста цен замедляются: рынок приближается к фазе пика, а покупатели становятся чувствительнее к цене

Рынок недвижимости Дубая цикличен: с начала 2000-х он пережил два цикла (сейчас — третий). После каждого цикла правительство принимало меры для сглаживания дисбалансов рынка и повышения его устойчивости.

Ключевая особенность текущего цикла: устойчивый рост численности постоянного населения благодаря визовой политике и разрешению иностранцам на 100% владеть компаниями материковой зоны. Эти меры способствовали притоку компаний и квалифицированных специалистов трудоспособного возраста в Дубай.

Несмотря на сохранение спроса, ландшафт рынка меняется: покупатели могут стать чувствительнее к цене, и поддерживать устойчивый рост цен будет сложнее. Темпы роста числа сделок, средней стоимости метра и доли новостроек в структуре продаж замедляются, что может указывать на приближение рынка к фазе пика текущего цикла.

Особенности текущего цикла

Рынок растёт пятый год, пик роста цен пришёлся на 2022 год (на ~29%)
 с последующей корректировкой рынка в 2023 году (на ~1%).

Ажиотажный спрос на новостройки: доля сделок off-plan в общем объёме продаж достигла 67% (среднее за последние 5 лет — 56%). С 2024 года замедляются и рост числа сделок (с +74% в 2022 году, +47% в 2023 году, до +43% в 2024 году), и средняя стоимость метра, и темпы роста доли новостроек в структуре продаж.

Индикаторами потенциального перегрева являются усиление спекулятивного спроса (что особенно заметно в сегменте новостроек), падение объёма сделок в сегменте off-plan вилл, замедление темпов запуска новых проектов.

Продажи off-plan вилл в 1-й пол. 2025 года выросли на 45% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, однако во 2-м кв. 
по сравнению с 1-м кв. показали снижение на 7%. Количество и объём сделок снижаются второй месяц подряд, что может быть сигналом сегментного охлаждения.

В 1-м пол. 2025 года было запущено всего на 5% больше новых юнитов по сравнению с аналогичным периодом 2024 года; с 2021 года темпы роста снизились с более чем 200% в год до 83% в 2024 году.

На этапе строительства находятся около 383 тыс. объектов недвижимости: около 62% готовы менее чем на 10%, а у 37% объектов строительство ещё не начато.

На рынке услуг генподрядчиков наблюдаются задержки по срокам и рост себестоимости: в ответ на это крупные девелоперы (Emaar, Samana, Ellington, Azizi и Arada) переходят к вертикальной интеграции, создавая собственные строительные подразделения.

Геополитика или угроза глобальной рецессии могут нарушить баланс спроса и предложения. На рынок также давят резкий рост стоимости земли в перспективных локациях и удорожание строительства.

Источник