Во втором квартале этого года российский рынок долгосрочной аренды установил трехлетний рекорд по объему предложения. И это лишь одна из причин, по которой даже приближающийся активный сезон не отправит ставки в космос
Купить квартиру, чтобы потом сдавать ее в аренду, — классика жанра для россиян. Сколько бы ни говорили профессионалы инвестиционного рынка, что есть более высокодоходные варианты вложений, арендное жилье все равно в народном инвестрейтинге занимает одно из первых мест.
С другой стороны, в стране все больше людей, в выборе между покупкой и арендой жилья отдающих предпочтение аренде. Для кого-то это вынужденное экономическое решение: на покупку квартиры просто не хватает денег. К тому же, согласно расчетам «РБК-Недвижимость», сделанным на основании данных федерального агентства недвижимости «Этажи», соотношение финансовой выгоды между покупкой и арендой жилья в крупнейших российских городах изменилось. Если год назад покупка была предпочтительнее аренды в 12 из имеющихся в России 16 городов-миллионников, то к маю 2026 года их список сократился до семи.
Кроме того, есть россияне, которые не вынужденно, а абсолютно сознательно отказываются от приобретения жилья и остаются игроками арендного рынка, — потому что аренда обеспечивает мобильность и простоту смены района или даже города в случае необходимости. Или потому, что аренда не накладывает столь же серьезных юридических и финансовых обязательств, как покупка и последующее владение. Или много еще почему.
Согласно статистике аналитического центра «Дом.РФ», количество семей, арендующих жилье в России на рыночных условиях, увеличилось с 5,1 млн в 2020 году до 5,8 млн в 2025 году. Возможно, сегодня этот показатель еще выше, а стало быть, еще больше тех, кому предметно интересны итоги второго квартала 2026 года на рынке долгосрочной аренды крупных российских городов, которые подвел недавно «Циан».
Фото: onlyyouqj/magnific.com
Сразу стоит отметить, что рынок установил рекорд предыдущих трех лет: 89 тысяч лотов. В последний раз такой планки объем предложения в сегменте достигал в начале 2023 года. А по сравнению со вторым кварталом 2025 года выбор у потенциальных арендаторов сегодня больше на 29%.
«В апреле и мае объем предложения увеличивался из-за низкого спроса (лоты накапливались на рынке) и роста числа объектов от инвесторов — доля объявлений в домах, построенных за последние пять лет, выросла с 14% в 2025 году до 20%. В июне наметился разворот тренда — выбор начал снижаться вместе с ростом активности (-5% к маю). В итоге в конце второго квартала объем предложения на рынке на 1,4% больше, чем в конце первого. В некоторых городах он продолжает расти, но в целом уже фиксируется снижение. В 18 локациях из 40 исследуемых выбор больше, чем в конце первого квартала (в том числе, в Новокузнецке, Владивостоке и Томске — на 35-38%), в остальных 22 городах — меньше (максимальное снижение в Набережных Челнах, Тюмени и Ярославле — на 27-34%). В Москве рост за квартал на 9%», — приводят конкретные данные аналитики.
Теперь что касается финансового аспекта. В апреле и мае средние ставки аренды снижались на 0,5-1% в месяц (как и в первом квартале). И снова в июне наметился разворот тренда — аренда начала медленно дорожать: в двухкомнатных квартирах на 2,4% к маю, в однокомнатных — на 0,7%. Плюс, конечно, скромный, но все-таки плюс — не минус.
«По сравнению с концом первого квартала в среднем по крупным городам ставки в двушках выросли на 1,3%, в однушках оказались на 0,4% ниже. Где-то уже фиксируется уверенный рост, где-то еще сохраняется отрицательная динамика. За три месяца двушки стали дороже в 21 локации из 40 анализируемых (максимальный рост в Пензе, Ижевске и Барнауле — 11-12%), в 13 городах они подешевели (особенно сильно в Чебоксарах, Екатеринбурге, Ульяновске — на 5-10%), еще в шести локациях динамика околонулевая. Однушки подорожали в 10 городах (максимально в Барнауле, Калининграде и Оренбурге — на 5-7%), подешевели — в 14 (особенно сильно во Владивостоке и Новосибирске — на 8-12%), в остальных локациях стагнация. В Москве динамика пока отрицательная и в однокомнатных, и в двухкомнатных квартирах (-3% и -4% соответственно)», — рассказывают эксперты.
Как отмечает ведущий аналитик «Циана» Елена Бобровская, в ближайшие месяцы спрос и расценки на рынке долгосрочной аренды будут увеличиваться, так как приближается активный сезон. Однако рост ставок будет ограничен их высоким базовым уровнем и рекордно большим объемом предложения. «Ожидаем увеличения не более чем на 2% к прошлому году и на 8-10% от текущих уровней», — делится прогнозами Елена Бобровская.
Фото: freepik/magnific.com
Своими подсчетами поделился и федеральный портал «Мир квартир»*. Студии и небольшие однушки всегда считались самым выгодным вложением для покупки с целью сдачи в аренду, вот аналитики и вычислили доходность и окупаемость объектов площадью до 32 квадратных метров на сегодняшний день и проследили динамику этих показателей.
Здесь, правда, в очередной раз отмечаем, что подсчеты делались с целым рядом оговорок. Доходность квартиры вычислялась путем деления годового дохода от сдачи ее в аренду без простоев на покупную цену. Окупаемость квартир — это, наоборот, результат деления цены недвижимости на годовой доход от аренды. Показатели цен на вторичном рынке и ставок долгосрочной аренды были взяты из собственной аналитики портала. Не учитывались расходы собственника на ремонт, налоги и поиск арендатора. Словом, при применении этих данных к реальной жизни их придется «тщательно обработать напильником», но все-таки общее направление движения рынка они показывают.
Самая высокая доходность оказалась у небольших квартир в Грозном (12,1% годовых). Окупаться такое жилье будет 8,3 года, и это самый короткий срок в Российской Федерации. Дело в том, что стоят такие квартиры в столице Чеченской Республики недорого — 2 726 118 рублей, а сдаются по довольно высоким ставкам — 27 531 рубль в месяц, поясняют эксперты. Хорошо обстоят дела в Нижнем Тагиле (10,6% и 9,4 года), Якутске (10,1% и 9,9 года), Астрахани (10% и 10 лет), Хабаровске (9,6% и 10,4 года), Смоленске (9,6% и 10,5 года), Мурманске (9,5% и 10,5 года), Томске (9,1% и 11 лет), Новокузнецке (9,1% и 11 лет) и Оренбурге (8,9% и 11,2 года).
Наименее выгодно долгосрочно сдавать небольшие квартиры в Сочи, где стоимость недвижимости несоразмерно высока — 8 370 869 рублей. Доходность здесь составляет 5,1%, а окупаемость средств, вложенных в покупку, — 19,6 года. Также низкие показатели у Санкт-Петербурга (5,2% и 19,1 года), Севастополя (5,3% и 18,8 года), Владивостока (5,5% и 18 лет), Нижнего Новгорода (6% и 16,8 года), Казани (6% и 16,7 года), Симферополя (6,1% и 16,5 года), Калининграда (6,2% и 16 лет), Курска (6,3% и 16 лет) и Белгорода (6,5% и 15,5 года).
В Москве доходность ненамного больше — 6,6% годовых, а окупаться маленькая однушка или студия в столице будет 15,1 года. В Московской области это 7,9% и 12,7 года. В среднем по крупным городам квартира площадью до 32 квадратных метров приносит 7,4% доходности, а возвращаются средства за 13,4 года.
Фото: evening_tao/magnific.com
«Год назад эти объекты были немного выгоднее: их доходность была 7,9%, а окупаемость — в среднем 12,6 года. Показатели снизились, потому что аренда жилья осталась той же, зато цена покупки выросла на 6,3%. Тем не менее представление о том, что маленькие квартиры лучше сдавать, чем остальные, верно. Ведь доходность, например, двухкомнатных квартир в среднем оценивается всего в 5,8% годовых, а их окупаемость длится дольше — 17,4 года», — резюмирует генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
