Инвестиции в недвижимость ОАЭ в 2025 году

Рынок недвижимости ОАЭ продолжает расти рекордными темпами, а последние 12 месяцев показали, что спрос, цены и арендные ставки во всех сегментах жилья не собираются опускаться. Тенденция постепенно охватывает уже не только традиционно популярный Дубай, но и другие эмираты: Абу-Даби и Рас-эль-Хайму.

Что стоит за рекордным ростом, какие факторы способствуют развитию рынков Эмиратов и какие опции доступны инвесторам в недвижимость ОАЭ?

Варианты инвестиций в ОАЭ

Грамотная макроэкономическая политика продолжает укреплять позиции ОАЭ как международного инвестиционного хаба, и в 2025 году курс Эмиратов на диверсификацию экономики и развитие инвестиционной среды даёт свои плоды.

Бизнес выбирает ОАЭ

ОАЭ занимают пятое место в рейтинге привлекательности и открытости стран для работы профессионалов по версии Boston Consulting Group. Эмираты уже четвёртый год подряд признаются страной номер один для создания бизнеса, согласно отчёту GEM 2024/2025.

ОАЭ доминируют по 11 ключевым показателям среди 56 экономик, участвующих в исследовании Global Entrepreneurship Monitor. Блок оценки «Физическая инфраструктура» показал рост с 7,6 до 7,8 баллов — индикатор целенаправленных инвестициях государства в развитие среды для привлечения бизнеса и профессионалов.

На этом фоне бизнес продолжает выбирать ОАЭ для своей деятельности, несмотря на введение корпоративного налога в Дубае с июня 2023 года. В 2024 году к Торговой палате Дубая присоединились 70 500 новых компаний, а за 1-й пол. 2025-го их число выросло ещё на 35 тыс. (рост на 4% к аналогичному периоду 2024-го).

Введение Единой экономической лицензии на ведение бизнеса в Абу-Даби привлекло ещё больше компаний в регион, что в том числе повысило спрос на офисы класса А. В первом полугодии 2025 года количество членов Торгово-промышленной палаты Абу-Даби (ADCCI) увеличилось на 4,9% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, превысив отметку в 158 000 участников.

Объём прямых иностранных инвестиций бьёт рекорды

Согласно докладу World Investment Report 2025, опубликованному Конференцией ООН по торговле и развитию (ЮНКТАД), объём прямых иностранных инвестиций (ПИИ), поступивших в ОАЭ в 2024 году, составил 46 млрд долларов, что поставило Эмираты на десятую строчку рейтинга стран с наибольшим притоком ПИИ. Это на 48% больше, чем в 2022 году, когда он составлял 31 млрд долларов.

Для сравнения: США привлекли наибольший объём ПИИ, но общий объём их инвестиций увеличился на 20% по сравнению с предыдущим годом.

Миграция крупного капитала в ОАЭ

Согласно отчёту Henley & Partners, ожидаемый приток HNWI в ОАЭ в 2025 году составит 9 800 долларовых миллионеров. Наибольший отток капитала наблюдается из Китая и Великобритании. К факторам, провоцирующим миграцию, относится повышение налогов при новом лейбористском правительстве в Великобритании и отмена льготного режима Non-Dom.

HNWI — это источник валютной выручки: переезд миллионера с капиталом 10 млн долларов, по оценкам H&P, эквивалентен экспорту на ту же сумму. HNWI инвестируют в местный фондовый рынок, выводят компании на биржу и поддерживают ключевые отрасли — от luxury-туризма до высоких технологий и управления капиталом.

Эффект мультипликатора делает эту категорию особенно значимой: 100 переехавших HNWI могут увеличить число состоятельных жителей страны более чем на 200 за счёт роста цен на активы.

Дубай в свою очередь привлекает состоятельных инвесторов безопасной средой для ведения бизнеса и визовыми реформами, поощряющими миграцию.

Все эти факторы наглядно демонстрируют зрелость рынка ОАЭ как благоприятного поля для инвестиций: за последние несколько лет Эмираты создали прочную основу для долгосрочных вложений, предложив инвесторам спектр возможностей для сохранения и приумножения капитала.

Инвестирование в недвижимость

С тех пор как в 2002 году жилая недвижимость стала доступна для покупки иностранцам, ситуация на рынке Эмиратов изменилась кардинально.

Сегодня ОАЭ — устойчивая среда для инвестиций в зарубежную недвижимость, где спекулятивный характер постепенно уступает место зрелости и грамотному расчёту, а ситуативным игрокам рынка приходят на смену инвесторы с опытом и запросом на качественно новые проекты.

Глобальный инвестиционный хаб

По данным Knight Frank, две трети крупных частных инвесторов (HNWI) со всего мира рассматривают Дубай как приоритетный город для покупки недвижимости. Среди групп состоятельных частных лиц граждане Саудовской Аравии демонстрируют наибольший интерес — 96% респондентов выразили намерение инвестировать в этот рынок. За ними следуют HNWI из Индии с показателем 86%. Среди представителей Восточной Азии наибольший интерес проявляют HNWI из Китая (61%). 50% британских HNWI также заинтересованы в покупке недвижимости в эмирате.

Лучшие условия на глобальных рынках

Больше трети глобальных HNWI связывают покупку недвижимости в ОАЭ с инвестиционной привлекательностью проектов, четверть видят высокий туристический потенциал Эмиратов, ~15% ценят качественный уровень жизни и сферы услуг.

Важными факторами инвесторы называют низкие налоги (нет НДФЛ, а корпоративный налог ниже, чем на альтернативных рынках), комфортную бизнес-среду и прозрачную и понятную программу «золотой‎ визы».

В ногу с мировыми трендами

Рост рынка недвижимости ОАЭ совпадает с основными векторами развития мирового спроса:

• на фоне глобальной экономической неопределённости инвесторы ищут стабильные рынки для инвестиций;
• пандемия COVID-19 изменила предпочтения инвесторов, усилив интерес к объектам недвижимости, которые предлагают возможность работать и отдыхать в одном месте;
• Дубай активно инвестирует в развитие цифровой инфраструктуры и инновационных технологий, что соответствует общемировому тренду на цифровизацию и технологическое развитие;
• тренд на устойчивое развитие представлен в ОАЭ высокими стандартами здравоохранения, образования и личной безопасности.

Инвестиции в недвижимость в ОАЭ — это выгодно

Средняя Gross-доходность недвижимости в ОАЭ

Источники: C&W, Bayut, Reidin

Инвестирование в готовый бизнес

ОАЭ продолжают активно стимулировать инвестиции и предпринимательство: инвесторам предоставляется возможность 100%-го владения компаниями, а инициативы вроде NextGenFDI ускоряют процесс лицензирования и регистрации для технологических компаний, стремящихся закрепиться в Эмиратах.

Покупка работающей компании или доли в ней — это эффективный способ получить резидентскую визу в ОАЭ, минуя этапы создания нового бизнеса. Важно помнить: компания, которую планирует приобрести иностранный инвестор, должна соответствовать тем же критериям, что и новый бизнес.

Перед покупкой бизнеса необходимо провести тщательную проверку: анализ финансовой отчётности, юридического статуса, существующих контрактов, обязательств и соответствия местным нормативам. На этом этапе инвестор согласует условия сделки и составляет договор купли-продажи (SPA), где прописываются цена, структура платежей и любые условия, которые необходимо выполнить перед завершением сделки.

Чтобы юридически оформить передачу прав собственности на бизнес, необходимо получить письменное одобрение от Лицензионного органа инвестиционного подразделения Министерства экономики ОАЭ.

После утверждения передачи прав собственности нужно перерегистрировать бизнес в Министерстве экономики и Департаменте экономического развития (DED) в том эмирате, где ведётся деятельность компании.

Инвестирование в открытие бизнеса

Открытие бизнеса в ОАЭ регулируется Федеральным законом № 19 о прямых иностранных инвестициях.

Для иностранного инвестора важно, чтобы вид деятельности бизнеса попадал в «Позитивный список», разрешающий 100%-е иностранное владение.

Министерство экономики выделяет несколько направлений, которые сейчас особенно перспективны для инвестиций:

• финтех;
• агротехнологии;
• здравоохранение;
• образование;
• туризм;
• логистика;
• информационные и коммуникационные технологии;
• медицинский туризм;
• возобновляемая энергетика;
• медиа и развлечения;
• креативные индустрии;
• игорная деятельность.

Решение Министерства финансов устанавливает минимальные требования к уставному капиталу для компаний, которые полностью принадлежат иностранным инвесторам, и эти требования различаются в зависимости от вида деятельности. Например, для сельского хозяйства минимум — 7,5 млн дирхамов (2 млн долларов), для производства — от 2 млн дирхамов (544 тыс. долларов), для сферы услуг — до 100 млн дирхамов (27 млн долларов).

На следующем этапе подаётся заявка на лицензию FDI с приложением всех требуемых документов, включая устав компании. После получения лицензии следует открыть корпоративный счёт в банке и внести на него минимум 20% уставного капитала.

Инвестирование в сберегательные счета

В ОАЭ нет единой фиксированной ставки для сберегательных счетов — каждый банк устанавливает свои условия. В среднем по стране процентная ставка составляет чуть больше 1% годовых в зависимости от величины и срока вклада.

Открыть сберегательный счёт здесь может как резидент Эмиратов, так и иностранец. Условия открытия счетов для резидентов и нерезидентов могут различаться в зависимости от конкретного банка.

Процентные ставки по вкладам в банках ОАЭ

Инвестирование в фондовый рынок

Инвесторы, будь то резиденты или нерезиденты ОАЭ, могут участвовать в торгах на местных фондовых биржах через брокеров. Для этого необходимо получить идентификационный номер инвестора и открыть торговый счёт у брокера, зарегистрированного на одной из трёх бирж ОАЭ:

• Dubai Financial Market;
• Abu Dhabi Securities Exchange;
• NASDAQ Dubai.

Инвестирование в паи инвестфондов

С 1 апреля 2024 года вступила в силу новая регламентация паевых инвестиционных фондов. Стали действовать ограничения на продвижение инвестфондов: продажа иностранных паевых фондов разрешена только через частное размещение для профессиональных инвесторов.

Критерии профессионального инвестора:

• имеет чистые активы на минимум 4 млн дирхамов (1,09 млн долларов);
• подтвердил свой статус профессионального инвестора.

Подробный регламент регулирования паевых инвестфондов можно найти на официальном сайте Управления по ценным бумагам.

Инвестиции в Дубай

Позитивная динамика рынка недвижимости Дубая, согласно последним отчётам земельного департамента, не показывает признаков охлаждения, напротив, объёмы продаж бьют рекорды даже в традиционно низкий летний сезон.

Рынок недвижимости Дубая: аналитика

Цена за кв. метр в Дубае продолжает расти 4-й год подряд. В годовом исчислении рост составляет 17%, а по сравнению с самой низкой точкой цикла в августе 2020 года цены выросли на 97%. При этом в ультрадорогих районах отмечается замедление темпов роста цен.

По данным аналитиков Tranio, в июле 2025-го покупатели совершили 13 431 сделку с недвижимостью на этапе строительства — на 28% больше, чем в июле 2024 года (10 479 сделок). По отношению к июню 2025-го число сделок увеличилось на 22,7%.

Совокупная стоимость проданной в июле недвижимости off-plan составила 9,04 млрд долларов, что на 27% больше, чем в июле 2024 года. Показатель увеличился ещё на 19% к прошлому месяцу и поставил абсолютный рекорд за 4 года наблюдений.

На рынке вторичной недвижимости наблюдается позитивный тренд: по данным Dubai Land Department, аккумулированным DXB Interact, 85% выходов из метров в Дубае проходит без потерь.

• За 2024 год совершено 6 000 сделок по перепродаже off-plan квартир и 26 551 resale-сделка с готовым жильём.
• В сегменте готового жилья доля успешных выходов устойчиво растёт с 2021 года. В 2025 году сделки с приростом составляют 80% транзакций с готовыми квартирами.
• В off-plan сегменте процент перепродаж с приростом закрепился в диапазоне 85–70%.

Доля успешных выходов, ожидаемо, будет сужаться в ближайшие годы: трёх-четырёхлетний цикл стройки проектов, запущенных в 2022-2023 гг., завершается. Всё больше собственников будут пытаться реализовать метры на рынке при увеличивающихся объёмах запусков.

Итоговая доходность в большей степени будет зависеть от качества решений, принятых на входе: выбора локации и продукта, структуры сделки, инвестиционного горизонта, ожиданий инвестора и ситуации на конкретных микрорынках.

Предложение и план ввода жилья

Рекордные объёмы ввода жилья не показывают признаков замедления. Девелоперы с большим земельным фондом начинают реализацию новых проектов, а частные застройщики активно приобретают землю.

По итогам 2025 года планируется сдать почти 49 000 единиц жилья, в 2026 году — уже 81 тыс. юнитов. Наибольшие объёмы ввода планируются в JVC, Business Bay, Dubai South и Wadi Al Safa 5.

Объём запуска жилых апартаментов в 2025 году снизился на 3% по сравнению с январём-сентябрём прошлого года до 84 754 юнитов.

Интерес к Дубаю инвесторов из развитых рынков (Западная Европа), а также высокий спрос со стороны HNWI, для которых цены воспринимаются приемлемо даже на рекордно высоком уровне, сдерживают риск переизбытка предложения.

Пока что темпы прироста населения и числа домохозяйств значительно опережают объёмы ввода жилья — с 2022 года сохранялся дефицит новых юнитов относительно конечного спроса.

Качественное опережение темпов роста демографии может компенсировать рекордные объёмы ввода в 2025–2026 гг. (в этом году планируется ввести 49 тыс. юнитов, в следующем — 81 тыс.).

Согласно исследованию Tranio, новые проекты возрастом до 5 лет привлекают почти 50% заселений иностранцев.

Экспаты активно заселяются туда, где появляется новый сток, а районы с ограниченным вводом становятся более конкурентными с точки зрения аренды.

Всё это происходит на рынке с беспрецедентно высокой конкуренцией: чем новее проект, тем выше его шансы привлечь арендаторов.

Рынок аренды

По данным Земельного департамента Дубая, в первой половине 2025 года было зарегистрировано 279 тыс. договоров аренды, что лишь на 1% больше, чем в 2024 году, и на 6,5% больше, чем за аналогичный период 2023 года.

В среднем по эмирату арендные ставки в новых договорах выросли на 10%, в продлениях — на 8% в годовом выражении.

В связи с резким и продолжительным ростом арендной платы в течение четырёх лет подряд наблюдается увеличение доли арендаторов, продолжающих продлевать договоры, на ~10%.

Обновление индекса аренды RERA в прошлом году спровоцировало смещение спроса из элитного сегмента в сторону более доступного жилья. Рост арендных ставок коснулся всех районов Дубая: увеличение стоимости даже нескольких договоров в отдельно взятом районе запустило цепную реакцию и ставки сохранили высокие темпы роста.

Типы недвижимости для инвестиций

Согласно данным Dubai Land Department за II кв. 2025 года, общий объём сделок с недвижимостью достиг 53 118 единиц — на 22,5% больше, чем во II кв. 2024 года.

Рынок недвижимости Дубая во II кв. 2025 года

Квартиры

По данным DLD, во II кв. 2025 года наблюдается средний рост цен на квартиры на 5,4% к 2024 году. Метр в resale сделках подорожал на 8,2% год к году.

Общее количество сделок с жильём в 1-й пол. 2025 года увеличилось на 14,1%, а совокупный объём продаж вырос на 19,7%, достигнув рекордных 140,5 миллиарда дирхамов.

Виллы

Стоимость вилл продолжает расти стремительнее сегмента апартаментов. За II квартал 2025 года средняя цена метра в частных домах увеличилась на 5,5%. Сделки по перепродаже вилл демонстрируют рост метра вилл на вторичке на 14% год к году.

Эксперты Tranio подберут ликвидные объекты в Дубае для жизни и инвестиций. Оставьте заявку, чтобы получить подробную консультацию с обзором рынка недвижимости ОАЭ.

Оставить заявку

Офисы

Признание дефицита предложения офисной недвижимости в Дубае — общее место для всех аналитиков: заполняемость в prime-локациях достигает 95–98%, арендные ставки растут из года в год, а новых запусков критически мало.

По итогам 2024 года объём поглощения офисных площадей достиг 372 тыс. м², что позволило добиться заполняемости на уровне 92% по всему городу. Лидерство удерживают офисы класса А с показателем 95% (местами 97–98%), за ними идут помещения классов B и C с заполняемостью 91%.

Ритейл

В 1-й пол. 2025 года средняя ставка аренды по договорам в секторе ритейл-недвижимости составила 240 дирхамов за кв. фут— рост на 5,7% по сравнению с предыдущим годом. Количество сделок по продаже ритейл-недвижимости сократилось на 16% год к году и составило 568 единиц.

В дополнение к сектору общественного питания, который продолжает оставаться крупнейшим источником спроса со стороны арендаторов в Дубае, наблюдается рост интереса со стороны международных лицензированных ритейлеров.

Доходность инвестиций в строящиеся объекты

Запуск девелоперского проекта в Дубае является наиболее капиталоёмкой стадией стройки. Поэтому на ранних этапах — после приобретения земельного участка, но до получения разрешения на строительство и запуска розничных продаж, — девелоперы реализуют закрытую часть стока по себестоимости.

В момент покупки земельного участка у застройщика возникает наибольшая потребность в капитале. Крупные инвесторы предоставляют девелоперу средства в обмен на квартиры по себестоимости

Ключевые этапы инвестирования на ранней стадии проекта:

1. Инвестор и девелопер заключают инвестиционное соглашение. Инвестор получает право на будущие метры.
2. Девелопер вкладывает собственные средства в приобретение участка и размещает 50% стоимости стройки на эскроу-счёт.
3. Процесс регистрации проекта в ведомствах занимает 6−8 месяцев. Инвестору предоставляется личная гарантия от застройщика.
4. После получения разрешения и размещения средств на эскроу-счёт девелопер получает право на продажу квартир на стадии котлована.

Инвестор может реализовать право на свои метры:

• продать квартиру в рассрочку, зафиксировав максимальную цену;
• продать права на квартиру с дисконтом к рынку, но получить всю сумму сразу;
• оформить метры в собственность, заплатив 4% transfer tax.

Прогнозируемая доходность в комплексных стратегиях инвестиций в строящиеся объекты существенно превышает показатели розничных сделок, как в сценарии сдачи в аренду, так и при перепродаже.

У Tranio есть несколько успешных кейсов соинвестирования в проекты девелопмента в Дубае: The Community в районе Motor City и The Central Downtown — оба на стадии покупки земельного участка. Напишите нам, чтобы узнать подробнее о стратегиях инвестирования на раннем этапе.

Узнать подробнее

Лучшие районы Дубая для инвестиций в недвижимость

По данным Dubai Land Department за 1-ю пол. 2025 года, в топ-5 районов с наибольшим объёмом проданных метров вошли Jumeirah Village Circle, Business Bay, Dubai South, Wadi Al Safa 5 и Sobha Hartland 2.

Пригородные и доступные сообщества демонстрируют высокую динамику как в связи с эффектом низкой базы, так и с ограниченным действующим жилым фондом и значительным увеличением стоимости аренды в центральных районах Дубая. Всё это подталкивает инвесторов изучать новые направления внутри эмирата.

Какие районы пользуются наибольшим спросом у арендаторов в 2024 году

JVC — самый популярный район у всех экспатов вне зависимости от страны происхождения. Здесь проживает 6,87% всех экспатов. Среди россиян самым популярным районом по-прежнему является Dubai Marina с 14,78% от всех заселений.

Больше 30% заселений экспатов из Европы пришлось на развитые премиальные районы с высотной застройкой. Примечательно, что 8,7% спроса направлено на развивающийся район Al Barsha South с более доступными ценами.

Анализ объектов, локаций, эффективности проектов, расчёт доходностей — всё это готовы взять на себя эксперты Tranio. Получите подборку перспективных проектов для инвестиций в Дубае.

Получить подборку

Инвестиции в Абу-Даби

33% крупных частных инвесторов (HNWI) со всего мира хотели бы приобрести недвижимость в Абу-Даби, согласно опросу Knight Frank. Из них ещё 33% рассматривают покупку недвижимости исключительно на острове Саадият.

Благодаря интересу крупного капитала рынок недвижимости Абу-Даби в 1-й пол. 2025 года демонстрирует рост числа транзакций с недвижимостью в популярных районах на 42%, год к году.

Индекс цен на апартаменты в Абу-Даби поднялся с сентября 2024 года на 13,5 пунктов, вилл — на 12,5 пунктов.

Почему инвесторы выбирают Абу-Даби

Абу-Даби предлагает стабильный рынок с умеренными колебаниями цен, что делает его привлекательным для инвестиций. На основе опыта Дубая можно прогнозировать развитие тенденций инвестирования в Абу-Даби в течение 1–1,5 лет.

В эмирате отсутствует налог на доходы от аренды, прирост капитала, дивиденды и наследование. Налог на передачу права собственности при покупке и продаже недвижимости составляет всего 2%, в то время как в Дубае аналогичный сбор равен 4% от стоимости объекта.

Регулярные крупные события, такие как Гран-при «Формулы-1» и чемпионаты UFC, создают взрывной спрос на аренду за 3–4 месяца до мероприятий, что также способствует развитию рынка.

Развлекательная инфраструктура активно развивается:

• SeaWorld Yas Island в Абу-Даби стал крупнейшим в мире крытым тематическим морским парком.
• Запланирован запуск острова, посвящённого киберспорту.
• В регионе уже успешно функционируют парки Ferrari World и Warner Bros. World.

Цены на недвижимость в Абу-Даби

В сентябре 2025 года средние цены на квартиры на острове Яс в Абу-Даби достигли максимального значения за 6 лет наблюдений с ростом индекса цен на 16 пунктов год к году. На второй популярной локации — острове Саадият — аналогичный индекс вырос на 14 пунктов. Средняя цена квадратного метра в сегменте квартир составила 4 923 доллара, вилл — 3786 долларов.

Средние цены на квартиры в Абу-Даби в 2025 году