Как россиянам продать недвижимость за границей дистанционно?

Решили продать свою квартиру в Болгарии, Черногории, Испании или другой зарубежной стране, но не хотите специально прилетать? Сделка может пройти полностью без вашего личного присутствия, но важно правильно подобрать партнёра и учесть местные нюансы.

Дистанционная покупка и продажа недвижимости стала распространяться – как вирус – ещё в период пандемии и закрытых границ.

Сейчас такие сделки – обычная практика. Их нередко предпочитают, к примеру, россияне, владеющие квартирами и домами в Болгарии, Черногории, Испании, а также других странах, с которыми закрыто прямое авиасообщение. Нецелесообразно тратить время, силы и немалые средства на дорогу со стыковками, если есть надёжные профессионалы, кому можно поручить уладить дело.

По словам риелторов из Болгарии, запросов на дистанционную продажу достаточно много, хотя и меньше, чем было 2-3 года назад. В Черногории по-прежнему бум таких сделок. 

В Таиланд прямые рейсы из РФ есть, однако перелёты из европейской части страны длительные и недешевые просто из-за большого расстояния. Очевидно, это основная причина того, что клиентов, заинтересованных в сделках без личного присутствия, становится всё больше. «Примерно 50 % запросов – это дистанционная продажа. Большинство таких продавцов – инвесторы, которые удалённо покупали, заработали и теперь так же удалённо продают», – говорит Полина Чебукина, директор ATHOME в Паттайе. 

Парадокс: несмотря на то, что нет ничего более реального, чем недвижимость, операции с ней иногда больше походят на операции на бирже или игру с виртуальными активами. 

Турция – одна из стран, куда относительно легко добраться из РФ, поэтому продавцы чаще всего прилетают решать вопросы собственной персоной. Дистанционные сделки бывают, но их всего около 5–10 в год, говорят риелторы. 

Продаём квартиру или дом дистанционно в Черногории

Договор с агентством заключается стандартный – на посреднические услуги при продаже. Сюда входит: проверка и подготовка пакета документов для сделки, реклама, работа с потенциальными покупателями, получение задатка и оформление купли-продажи. 

«Сделка оформляется на основании доверенности, выданной продавцом на имя представителя агентства», – объясняет Ирина Рассказова, менеджер агентства Antarex.

Что необходимо от продавца:

• нотариально заверенная доверенность на продажу;
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги или заявление о том, что на момент приобретения недвижимости он или она в браке не состоял/не состояла;
• копия документа, на основании которого была получена собственность (договор покупки, решение о наследстве, договор дарения).

Как происходят расчёты?

• Продавец может получить оплату по договору на расчетный счёт в любом государстве, где работают системы платежей SWIFT или SEPA, или рассчитаться рублями на территории РФ, если покупатель имеет возможность принять такую оплату.
• Также, по желанию продавца, деньги могут поступить на счёт доверенного лица. В этом случае доверенное лицо снимает и передаёт продавцу наличные либо отправляет их на указанные продавцом счета, либо оплачивает какую-либо покупку продавца.

Каким образом происходит переоформление счёта на электроэнергию и воду?

• Менеджер агентства готовит пакет документов, заполняет необходимые заявления на переоформление счётчиков и лицевых счетов на нового владельца недвижимости и передаёт их в соответствующие инстанции.

«Переоформление коммунальных обязательств возможно только после регистрации в кадастре и получения новым владельцем «листа непокретности» (свидетельство о собственности)», – рассказывает Ирина Рассказова.

• После завершения процедуры переоформления новый владелец квартиры получит: договор с компанией по поставке электричества, договор с компанией по вывозу мусора и утилизации отходов, карточку лицевого счета на своё имя от компании по поставке воды и работе канализации. В дальнейшем счета на оплату услуг будут приходить уже новому собственнику.

Советы тем, кто хочет продать собственность в Черногории, но не хочет приезжать

• Выбирайте официально работающие агентства. Даже если у вас есть «знакомые», проверьте, в каком агентстве и на каком основании (официально ли) они работают.

Агентства Черногории представлены на официальном сайте Ассоциации агентств недвижимости Черногории https://uancg.me/agencije-clanice/

• Договоритесь о величине задатка, стоимости, условиях продажи заранее в письменной форме. При необходимости – зафиксируйте нижний порог стоимости недвижимости в доверенности.
• Также в доверенности можно указать, что переход права собственности ваш поверенный может подписать только после того, как вы уведомите нотариуса о получении полной стоимости по договору.

Продаём недвижимость дистанционно в Таиланде

Между продавцом и покупателем в Таиланде подписывается договор купли-продажи. «В случае удалённой сделки это происходит таким образом: агентство направляет электронную версию, собственник распечатывает её, подписывает, сканирует и пересылает обратно», – говорит Полина Чебукина, директор ATHOME в Паттайе.

Сделки по покупке и продаже вторичной недвижимости проходят в земельном департаменте.

От продавца нужны:

• оригиналы документов на квартиру («чанот», «блю-бук»);
• копии паспорта;
• доверенность, заверенная нотариусом и переведенная на тайский, с печатью сертифицированного переводчика.

Подготовку всех документов агентство полностью берёт на себя, продавцу лишь необходимо посетить нотариуса и отправить все документы почтой (или передать с кем-то).

Каким образом продавец получает деньги?

«Всё зависит от ваших пожеланий. Получить деньги в рублях не составит никаких проблем, если покупатель тоже россиянин. На практике чаще всего так и происходит. Заранее оговаривается курс и сумма, и продавец получает деньги на свой счёт или даже наличными», – рассказывает Полина Чебукина. 

Каким образом происходит переоформление счёта на электроэнергию и воду?

• После сделки агентство или управляющая компания подаёт заявление в энерго- и водоснабжающую организации. На имя нового владельца открываются новые лицевые счета.

Какие риски при дистанционной продаже недвижимости, и как их избежать?

1. Недействительная доверенность: ошибки в оформлении, отсутствие перевода или печати сертифицированного переводчика.
2. Валютные риски: высокие комиссии при конвертации, блокировки перевода на российский счёт.
3. Неправильное ценообразование. Дистанционно бывает сложно оценить реальное состояние квартиры – собственник завышает цену и объект не продаётся.

Продаём недвижимость дистанционно в Турции

Первым делом подписывается стандартный договор с агентством на предоставление услуг по продаже квартиры иди дома.

Агентство делает фотосъёмку, а иногда предварительно и косметический ремонт (порой это целесообразно, чтобы повысить стоимость объекта). «Риелтор размещает рекламу недвижимости, организует показы, проверяет наличие задолженностей, проводит сделку на основании доверенности, получает от покупателя деньги и переправляет их вам выбранным вами способом», – рассказывает Анастасия Кезик, директор по маркетингу Alanya Property Sales.

Что нужно от продавца для дистанционной продажи?

• доверенность на продажу, которая оформляется в консульстве Турции в вашей стране,
• фотография загранпаспорта,
• фотография или скан турецкого налогового номера,
• фото тапу (свидетельство о собственности).

Каким образом продавец получит сумму?

«Деньги можно перевести на ваш счёт в банке, поддерживающем SWIFT, можно передать наличными через обменник, но они берут большую комиссию, – отмечает Анастасия Кезик. – До Нового года ещё можно перечислить криптовалютой через турецкую криптобиржу, однако законодательство в отношении таких операций с 1 января 2026 года меняется в строну ужесточения».

Каким образом происходит переоформление счёта на электроэнергию и воду?

• Агентство отследит переоформление лицевых счетов на нового владельца и в качестве доказательства сбросит фотографии новых абонементов.

Что нужно иметь в виду при дистанционной продаже?

• Доверенности в турецких консульствах выдаются по умолчанию общие и бессрочные, то есть ваша доверенность будет охватывать покупку/продажу/сдачу в аренду «любой недвижимости на территории Турции на любых условиях за любую цену». Будьте внимательными при выборе агентства! Помните, что в случае, если обстоятельства изменились, доверенность можно и нужно отозвать, снова обратившись в консульство.

Продаём квартиру или дом дистанционно в Болгарии

Заключить договор с агентством можно как при личном посещении офиса, так и дистанционно.

В пакет услуг, как правило, входит:

• реклама объекта на русскоязычных, болгарских и международных порталах;
• организация просмотров и общение с потенциальными покупателями;
• сопровождение сделки на всех её этапах;
• консультационная поддержка до завершения продажи.

«Если продавец не планирует присутствовать при заключении сделки лично, ему необходимо оформить доверенность на адвоката или доверенное лицо в Болгарии. Потребуется также указать банковский счёт для перевода средств», – говорит Ирина Басина, менеджер по работе с клиентами агентства «Альтернатива имоти оод».

Основной документ, который должен быть у продавца (или его представителя), – нотариальный акт (свидетельство о праве собственности).

Каким образом продавец получает деньги?

«Деньги перечисляются на банковский счёт продавца. Обычно это международный счёт в зарубежном банке. Переводы на российские счета возможны. Это можно рассмотреть в индивидуальном порядке, в зависимости от банка и условий сделки», – отмечает Ирина Басина.

Каким образом происходит переоформление счёта на электроэнергию и воду? Как убедиться, что счета переоформлены?

Существует два варианта:

1. Новый собственник самостоятельно обращается в службы (например, ЕВН или ЕИК) с нотариальным актом и меняет данные.
2. Адвокат по доверенности от покупателя делает переоформление.

Проверить корректность переоформления можно через специальные онлайн-системы этих служб, введя номера счётчиков и посмотрев, на кого зарегистрированы счета. Второй способ – обратиться в офис компании лично и уточнить информацию у сотрудников.

Дистанционная продажа недвижимости вполне реальна и безопасна.

Как избежать проблем?

1. Выбирайте агентство с хорошей репутацией.
2. Работайте с адвокатом, которому можно доверить оформление всех документов.
3. Заранее уточняйте все расходы по сделке, включая налоги, нотариальные и банковские сборы.
4. Убедитесь, что доверенность составлена корректно и охватывает все необходимые действия.

Продаём квартиру или дом дистанционно в Испании

Русскоязычные агентства Испании могут и купить, и продать недвижимость за клиента на основании доверенности. «Уже в самом этом слове – доверенность – заложен ключевой момент всех таких сделок – а именно, доверие. Вам надо найти людей, которым вы полностью доверяете и которые за вас проведут сделку, заплатят налоги, уладят все вопросы», – говорит Ольга Попова, руководитель агентства LUXBARCELONA.

Некоторые агентства с большими оборотами заключают договоры на оказание посреднических услуг по продаже недвижимости, но можно обойтись и без него, на устных договорённостях.

Что нужно от продавца?

От продавца при дистанционной сделке требуется только доверенность и постоянно быть на связи. Задача агента – организовать нотариуса, проконтролировать, что клиент получил средства и дать отмашку на переоформление документа о собственности.

Каковы риски?

«Риски при дистанционной продаже квартиры в Испании минимальны, поскольку деньги не идут на счёт агентства, а идут напрямую на счёт продавца квартиры», – отмечает Ольга Попова. Вся процедура отработана и достаточно удобна для клиента. Договор залога подписывается на двух языках, чтобы обеим сторонам были досконально понятны условия. Договор купли-продажи составляется только на испанском, но ваше доверенное лицо всё контролирует, и никаких неожиданностей тут быть не может.

Как проходят расчёты? 

«Сейчас преимущественно все сделки, в которых продавцами выступают россияне, не имеющие ВНЖ Испании, происходят в рублях, потому что россияне-нерезиденты не могут иметь на своём испанском счёте больше 100 000 евро», – говорит Ольга Попова.

Каким образом происходит переоформление счёта на электроэнергию и воду? Как убедиться, что счета переоформлены?

• Обычно риелтор со стороны покупателя переводит контракт на электороэнергию, газ и воду на нового собственника. Местным компаниям-поставщикам ресурсов на эту процедуру требуется 10–15 дней. Обратите внимание, что через 3 дня звонить и уточнять, переведены ли счета, – рано!

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Ирину Рассказову, менеджера агентства Antarex (Черногория)

Полину Чебукину, директора агентства ATHOME в Паттайе (Таиланд)

Анастасию Кезик, директора по маркетингу агентства  Alanya Property Sales (Турция)

Ирину Басину, менеджер по работе с клиентами агентства  «Альтернатива имоти оод» (Болгария)

Ольгу Попову, руководителя агентства LUXBARCELONA (Испания)

Источник