Отдых сменился инвестициями: россияне выбирают ликвидность, доходность и возможность переезда

За первые два квартала 2025 года иностранцы приобрели в Таиланде более 7 тыс. квартир в кондоминиумах общей стоимостью свыше 850 миллионов долларов США, по данным REIC и Government Housing Bank. Спрос со стороны зарубежных покупателей остаётся высоким. В структуре спроса чётко выделяются несколько стран-лидеров, при этом доля России остаётся одной из наиболее заметных.

Сделки иностранцев с кондоминиумами в Таиланде за первые два квартала 2025 года

Данные: REIC, Government Housing Bank

Китай по-прежнему занимает 1-е место — на его долю приходится треть по числу сделок и по их общей стоимости. Средняя стоимость квартиры у покупателей из Китая составляет около 119 тыс. долларов, средняя площадь — 36 кв. метров. На 2-м месте — Мьянма: покупатели из этой страны активно приобретают квартиры среднего и бюджетного сегментов, чаще всего для проживания, а не инвестиций. Средняя стоимость сделки у них — около 89 тыс. долларов.

Россия стабильно удерживает 3-е место в рейтинге иностранных покупателей. За полгода россияне приобрели 560 квартир общей стоимостью 61 миллион долларов, что соответствует 7,8% по числу сделок и 7,1% по их общей стоимости. Средняя цена одной квартиры — около 110 тыс. долларов, средняя площадь — 40 кв. метров. Это указывает на преобладание покупок в формате студий и апартаментов среднего класса, прежде всего в курортных регионах — на Пхукете, Самуи и в Паттайе. При этом наблюдается постепенный сдвиг от покупки недорогих квартир «для себя» к инвестициям в проекты с управлением и гарантированной доходностью.

Среди других заметных игроков — Тайвань, Франция, США, Великобритания и Германия. Покупатели из этих стран чаще выбирают квартиры большей площади — от 48 до 57 кв. метров, что указывает на ориентацию на личное проживание или длительный отдых. Самые дорогие покупки совершают американцы, британцы и сингапурцы, у которых средний чек превышает 150 тыс. долларов.

Общая динамика рынка 2022–2025 годов

Рынок покупок кондоминиумов иностранными покупателями в Таиланде в 1-м пол. 2025 года стабилизировался после бурного роста 2022–2023 годов. Всего за этот период иностранцы приобрели 7 167 квартир — на 2% меньше, чем годом ранее, но на 62% больше, чем в 2022 году. Это свидетельствует о том, что рынок вышел на новый устойчивый уровень и перешёл из фазы быстрого восстановления в фазу умеренного равновесия.

Главный тренд — диверсификация спроса. Если в 2022–2023 годах основным драйвером был Китай, то теперь структура сделок становится всё более сбалансированной. Китай по-прежнему занимает 1-е место, но его показатели заметно снизились: за 1-е пол. 2025 года китайцы приобрели 2 380 квартир — на 17% меньше, чем в 2024 году, и на 31% меньше, чем в 2023 году.

Россия прочно закрепилась в тройке лидеров, заняв 3-е место после Китая и Мьянмы. В 1-м пол. 2025 года россияне приобрели 560 квартир, что почти совпадает с результатом 2024 года (-1%) и более чем вдвое превышает показатель 2022 года (+113%).

После пикового 2023 года рынок российских покупателей вышел на стабильный уровень. Это свидетельствует о том, что российский спрос стал структурным и долгосрочным. При этом покупатели из России переходят от эмоциональных решений к рациональным — всё чаще приобретают недвижимость с инвестиционной целью в проектах с управлением, гарантированной доходностью и понятной финансовой моделью.

Динамика первых полугодий 2022–2025 гг.

Данные: REIC, Government Housing Bank

Среди других стран наблюдается рост интереса со стороны Тайваня и Франции, которые увеличили объёмы сделок на 16–26% по сравнению с прошлым годом. Тайвань становится новым значимым источником инвестиций в премиум-сегмент, а европейцы возвращаются на рынок, чаще покупая объекты для личного использования. Великобритания и Германия сохраняют стабильные позиции, а активность США и Австралии несколько снизилась на фоне сильного доллара и внутреннего роста цен на жильё.

В целом, глобальные тенденции 2025 года можно описать так: рынок иностранных покупателей в Таиланде вошёл в стадию зрелости, зависимость от китайского капитала уменьшается, а доля неазиатских стран растёт. Россия занимает ключевое место среди покупателей из Европы и остаётся главным неазиатским инвестором в Таиланде. Спрос становится всё более осознанным и инвестиционно ориентированным, а рынок — более международным, устойчивым и сбалансированным.

Россияне выбирают Пхукет и Паттайю: 90% заявок приходятся на эти регионы

По данным Tranio, во 2-м кв. 2025 года главный тренд — абсолютное доминирование Пхукета. На Пхукет пришлось почти 70% спроса, тогда как годом ранее показатель составлял около 69%, а в 2023 году — 64%. Таким образом, за два года доля региона выросла на 9,5%. Пхукет не только сохраняет, но и укрепляет лидерство благодаря сочетанию курортной инфраструктуры, международной доступности и развитого рынка кондоминиумов. Рост на 14% к 1-му кв. 2025 года свидетельствует о продолжающемся притоке покупателей.

Спрос россиян на недвижимость в Таиланде по популярным регионам, 2-й кв. 2025 года / 2-й кв. 2024 года / 2-й кв. 2023 года

Данные Tranio за 2023–2025 гг.

На 2-м месте — Чонбури (Паттайя и окрестности), где доля спроса составила 19,7%. Хотя по сравнению с предыдущим кварталом она снизилась на 20%, в годовом выражении спрос вырос на 57%. Это свидетельствует о волнообразном характере интереса к региону: инвесторы реагируют на колебания цен и на запуск новых проектов. Чонбури остаётся главным конкурентом Пхукета, особенно в бюджетном и среднем сегментах.

Сураттхани (куда входит Самуи), напротив, демонстрирует устойчивое снижение доли. Его доля сократилась с 14,5% в 2023 году до 9% в 2025 году, а в относительном выражении падение составило более 30%. Это отражает смещение интереса инвесторов от малых островных направлений к крупным курортам с развитой инфраструктурой.

Бангкок занимает лишь 1,5% спроса, что подтверждает концентрацию иностранных инвестиций преимущественно в курортных провинциях, а не в столичных районах. Несмотря на низкую базу, столица показывает умеренный рост в годовом выражении (+21%), что связано с покупками в сегменте городских апартаментов и спросом на долгосрочную аренду.

Остальные регионы (Краби, Пханг-Нга, Прачуап Кхири Кхан, Чиангмай, Самут Пракан) практически выпали из инвестиционного поля. Их доля стремится к нулю, а динамика — отрицательная. Это свидетельствует о высокой концентрации спроса: к 2025 году около 90% всего спроса приходилось на два региона — Пхукет и Чонбури.

В целом, рынок 2025 года показывает укрепление крупных курортных центров и вытеснение периферийных направлений. Пхукет становится безусловным лидером, формируя устойчивый премиальный сегмент и долгосрочный интерес зарубежных инвесторов, тогда как Чонбури остаётся более массовым и волатильным рынком.

Переход от элитных вилл к ликвидным апартаментам

Главная особенность — сильное расслоение регионов по уровню бюджета. В 2025 году медианный чек варьировался от 128 тыс. евро на Пхукете до 200 тыс. евро в Бангкоке и Сураттхани. Это указывает на формирование двух чётких направлений покупательского поведения: инвестиции в курортные проекты среднего класса и покупка дорогих апартаментов в столице и на островах.

По данным Tranio, на Пхукете, который традиционно является главным направлением для россиян, медианный бюджет снизился почти на четверть по сравнению с 2024 годом (-27%) и 2023 годом (-25%). При этом рост на 7% относительно 1-го кв. 2025 года показывает частичное восстановление интереса после коррекции. Это снижение отражает переход от элитных вилл и больших квартир к более компактным, ликвидным апартаментам, подходящим для аренды и последующей перепродажи.

Чонбури (Паттайя) демонстрирует противоположную тенденцию: медианный бюджет вырос на 50% к предыдущему кварталу и почти на 74% в годовом выражении, достигнув 150 тыс. евро. Это самый сильный рост среди всех регионов. Причина — активизация заявок на новые комплексы бизнес-класса и смещение спроса от дешёвых студий к более просторным квартирам с инфраструктурой. Такой рост подтверждает восстановление среднего сегмента и повышение покупательной способности части российских инвесторов.

В Сураттхани (Самуи) медианный бюджет сохранился на уровне 200 тыс. евро, что значительно выше среднего по стране, при этом в годовом выражении зафиксировано снижение (-15%). Сравнение с 2023 годом (+107%) показало, что Самуи закрепился как нишевое направление для более состоятельных покупателей, предпочитающих уединение и индивидуальные объекты.

Медианные бюджеты россиян, 2-й кв. 2025 года / 2-й кв. 2024 года / 2-й кв. 2023 года

Данные Tranio за 2023–2025 гг.

Бангкок также показывает заметный рост: медианный бюджет вырос на 30% к предыдущему кварталу и более чем вдвое по сравнению с 2023 годом. Средний чек в 200 тыс. евро отражает интерес к апартаментам бизнес- и премиум-класса, покупаемым как «городская база» или для долгосрочной аренды. Российские покупатели постепенно осваивают городской сегмент, ранее нетипичный для их портфеля в Таиланде.

Остальные регионы — Краби, Пханг-Нга, Прачуап Кхири Кхан — фактически выпали из активного спроса российских покупателей: заявок не зафиксировано. Это подтверждает концентрацию российского капитала в четырёх ключевых точках — Пхукете, Паттайе, Самуи и Бангкоке.

Половина интереса россиян к недвижимости в Таиланде приходится на объекты для сдачи в аренду и получения дохода

Главная тенденция — ослабление доминирования сегмента «отдых + аренда». Если в 2024 году на него приходилось 65% заявок, то во 2-м кв. 2025 года — уже около 51%. Это всё ещё крупнейшая категория, но её доля снизилась почти на четверть за год. При этом падение по сравнению с 1-м кв. 2025 года составило почти 15%. Такая динамика свидетельствует о насыщении сегмента курортных инвестиций: россияне, купившие жильё для отдыха, теперь реже возвращаются за второй покупкой.

В то же время заметно выросла доля покупателей, рассматривающих недвижимость для будущего переезда — с 9% в 2023 году и 14% в 2024 году до почти 20% во 2-м кв. 2025 года. Рост составил более 100% за два года. Это отражает новую волну релокационного интереса, вызванную сочетанием факторов — изменением геополитической ситуации, валютными колебаниями и желанием россиян иметь «второй дом» за рубежом.

Спрос россиян на покупку недвижимости в Таиланде для отдыха и сдачи в аренду, 2-й кв. 2025 года / 2-й кв. 2024 года / 2-й кв. 2023 года

Данные Tranio за 2023–2025 гг.

Появилась и новая категория — покупка исключительно для сдачи в аренду, на которую приходится около 15% заявок. Это свидетельствует о формировании сегмента профессиональных инвесторов, ориентированных на доходность, а не на личное пользование.

Доля спроса исключительно для отдыха продолжает снижаться: с 21% в 2024 году до 11% в 2025 году. Всё меньше россиян рассматривают Таиланд как место «дачи» и всё больше — как инвестиционный рынок с потенциалом пассивного дохода.

В целом, структура спроса россиян в 2025 году демонстрирует три чётких сдвига:

1. Рационализация мотивации — меньше эмоций, больше расчёта и инвестиционных целей.
2. Рост интереса к релокации и долгосрочному проживанию — почти каждый пятый покупатель рассматривает Таиланд как потенциальное место для жизни.
3. Формирование сегмента инвесторов-арендодателей — впервые зафиксированы системные покупки для получения дохода.

Итоги

Почти весь объём заявок сосредоточился в двух ключевых регионах — Пхукете и Паттайе, где сформировались главные центры российского присутствия. Пхукет укрепил позицию лидера, а доля Паттайи выросла за счёт активного спроса в среднем сегменте.

Средний бюджет покупки стабилизировался в диапазоне 120–150 тыс. евро, что отражает укрепление среднего класса инвесторов — покупателей, ориентированных на ликвидные апартаменты с понятной доходностью вместо элитных вилл.

Ключевой сдвиг произошёл в мотивации: приоритетом стали инвестиции и возможность переезда. Доля заявок ради отдыха снизилась, а всё больше россиян рассматривают покупку жилья как инструмент дохода, диверсификации капитала и потенциальной релокации.

Источник