Таиланд является важным звеном в азиатской экономической экосистеме; его рост в прошлом связан с финансовым подъёмом «азиатских тигров»: Сингапура, Гонконга, Южной Кореи и Тайваня. Но если инвестиционный потенциал последних уже достиг своих пределов, то потенциал Таиланда сегодня выглядит многообещающе.
Пхукет считается центром иностранных инвестиций в курортную недвижимость Таиланда. Свою популярность остров получил благодаря чистейшим живописным пляжам с белым песком и прозрачной голубой водой, буйной тропической растительности, разнообразию местной кухни, влажному и жаркому климату и относительно невысоким повседневным расходам. После нескольких недель на Пхукете у многих туристов появляется желание инвестировать в арендную недвижимость на острове. При этом одним из решающих факторов покупки становится цена жилья: как правило, она в несколько раз ниже, чем стоимость эквивалентной недвижимости на европейских курортах.
Рынок недвижимости на Пхукете
Стоимость квадратного метра на Пхукете во многом зависит от расположения объекта и вида из окон. Даже при одинаковой планировке апартаменты с видом на море могут стоить в 1,5–2 раза дороже, чем аналогичные с видом на горы или во внутренний двор. Также действует простое правило: чем дальше жильё находится от пляжа, тем ниже его стоимость.
Банг Тао и Лагуна
Элитный курорт Лагуна, расположенный в центральной части самого протяжённого пляжа Банг Тао, стоял у истоков курортной индустрии. Пхукета. Именно в этой части острова расположены самые дорогие отели, виллы и кондоминиумы класса «люкс». Лагуна считается оазисом и жемчужиной Пхукета. Инфраструктура спроектирована так, чтобы у отдыхающих возникало ощущение лёгкой затерянности в тропиках и единения с природой и собой. Тем не менее на территории Лагуны расположены поля для гольфа, озёра с прогулочными лодками, рестораны тайской и других кухонь мира и спа-комплексы. Цены на кондоминиумы в Лагуне стартуют от 250 тыс. долларов за студию и достигают 5 миллионов долларов за частную виллу.
В других частях пляжа Банг Тао стоимость недвижимости варьируется от 113 тыс. долларов за кондоминиумы, стоимость вилл — от 560 тыс. долларов за 150 кв. метров. Большинство объектов инфраструктуры Банг Тао расположены вдоль улицы Boat Avenue (Боат Авеню): супермаркеты, рестораны и бары. В 10 минутах езды вглубь острова находится огромный развлекательный комплекс с аквапарком.
Север пляжа Банг Тао подойдёт тем, кто предпочитает быть вдали от активной жизни. Живописные и уединённые пейзажи Лаяна привлекают удалённостью от туристической суеты острова. Кондоминиум на Лаяне обойдётся в 103 тыс. долларов за 25 кв. метров, а средняя стоимость виллы — 1,5 миллиона долларов за 500 кв. метров.
Камала
Пляж Камала знаменит тем, что именно здесь, в южной части острова, располагается летняя резиденция короля Таиланда.Там же — «Миля миллионеров» с дорогими частными виллами. В последние годы активно развивается северная часть пляжа, где строится элитный район Монт Азур, призванный стать альтернативой Лагуне. Пляж считается идеальным для тихого отдыха, так как на нём практически отсутствует ночная жизнь. Днём у отдыхающих есть возможность насладиться пустынным пляжем и чистым лазурным морем без толп туристов. Цены на кондоминиумы на Камале начинаются от 115 тыс. долларов за 38 кв. метров.
Карон и Ката
Пляжи Карон и Ката расположены на юго-западном побережье Пхукета, южнее знаменитого пляжа Патонг и севернее пляжа Раваи. Особенности пляжей — невероятные виды на бухту с близлежащих холмов, скрипящий под ногами песок и променад на протяжении всей береговой линии пляжа. Купальный сезон здесь длится с ноября по апрель, а в остальные месяцы купание ограничено из-за опасных течений, возникающих в муссонный период. Инфраструктура района изобилует ресторанами, в том числе русской кухни. На Кароне особенно заметна разница между недвижимостью на береговой линии и в глубине холмов: последние стоят до 4 раз дешевле первых. Так, кондоминиумы в Кате начинаются от 130 тыс. долларов за 31 кв. метр, тогда как виллы — от 566 тыс. долларов за 365 кв. метров.
Раваи и Най Харн
Пляжи Раваи и Най Харн находятся на южном побережье Пхукета. Они отличаются более развитой инфраструктурой, так как здесь предпочитают селиться местные жители и экспаты из разных стран. В районе южного побережья расположены несколько международных школ и больниц, а также большой рынок морепродуктов. На южной оконечности острова — одна из лучших смотровых площадок на мысе Промтеп. Цены на кондоминиумы в Раваи начинаются от 107 тыс. долларов за 44 кв. метра. Виллу можно купить от 479 тыс. долларов за 440 кв. метров.
Най Янг
Най Янг находится на севере острова Пхукет, на территории национального заповедника Сиринат, известного благодаря охраняемым мангровым лесам. Благодаря этому вдоль пляжа отсутствует массовая застройка, и Най Янг можно считать тихим уединённым местом для семейного отдыха. В застройке преобладают виллы и кондоминиумы, инфраструктура представлена локальными рынками с фруктами, магазинами и кафе. Най Янг находится в непосредственной близости от аэропорта, расположенного непосредственно у пляжа. Кондоминиум в этой части Пхукета можно купить от 96 тыс. долларов за 29 кв. метров, виллу — от 462 тыс. долларов за 114 кв. метров.
Чалонг
Район расположен на восточном побережье острова Пхукет и располагает развитой инфраструктурой: международными школами, больницами, спортивными центрами, детскими садами и кружками. Чалонг не предназначен для пляжного отдыха из-за каменистого берега, но является популярным местом для занятий дайвингом. В этом районе острова преимущественно живут местное население и экспаты с детьми. В Чалонге почти нет доходной недвижимости — жильё приобретается по большей части для частных нужд. Кондоминиум в этой части Пхукета можно купить от 82 тыс. долларов за 29 кв. метров, виллы в Чалонге — от 549 тыс. евро за 338 кв. метров.
Таким образом, на острове можно найти как бюджетные варианты, так и недвижимость премиум-класса практически на каждом пляже Пхукета. В зависимости от ваших целей можно придерживаться различных стратегий инвестирования — купить семейную виллу в районе с развитой инфраструктурой на востоке и юге острова либо вложиться в арендную недвижимость на лучших пляжах запада Пхукета.
Что влияет на стоимость недвижимости на Пхукете?
Чтобы ответить на вопрос, сколько стоит недвижимость на Пхукете и от чего зависит её ценообразование, выделим несколько прямых и косвенных факторов. К прямым можно отнести географические особенности острова, а также повышенный интерес иностранных инвесторов к Пхукету, к косвенным — экономические позиции Таиланда на мировом рынке.
Ограниченность земельных ресурсов
Пхукет — остров, поэтому его территория, доступная для освоения, ограничена. Официально властями разрешено застраивать только 15% территории острова. Чем активнее развивается инфраструктура, строятся новые жилые комплексы и общественные пространства, тем ближе момент, когда доступной земли на острове не останется. После пересечения «экватора» земельного ресурса ожидается резкий скачок цен, как на строительство новых комплексов, так и на имеющееся жильё.
Фактор рабочей силы
Во время эпидемии коронавируса большое количество рабочих туристического и строительного секторов были вынуждены покинуть Пхукет и переехать в другие регионы Таиланда в поисках работы. После окончания эпидемии возникла нехватка рабочей силы, что привело к росту стоимости строительных работ и недвижимости.
Непрекращающийся спрос иностранных инвесторов
С самого начала развития курортного туризма на Пхукете наблюдается устойчивый интерес к недвижимости острова со стороны иностранных инвесторов. Что примечательно, их национальная принадлежность всё время меняется: при оттоке туристов из одного региона их место сразу же занимают другие. Так, у истоков курортной недвижимости в Таиланде стояли представители Америки и Европы; позже курорты стали популярны у россиян, затем вырос интерес к Пхукету со стороны китайских туристов и жителей стран Юго-Восточной Азии. Тенденция непрекращающегося спроса поддерживает высокую доходность недвижимости на Пхукете.
Туристическая привлекательность
На стоимость недвижимости на Пхукете напрямую влияет привлекательность той или иной туристической локации. Так, комплекс апартаментов, расположенный в районе премиального курорта, по стоимости будет превосходить аналогичный комплекс в другой части острова. Играет роль вид на море и приближённость к побережью — недвижимость, обладающая такими характеристиками, выходит стабильно дороже. Рейтинг пляжей также имеет значение — западное побережье обладает преимуществом с точки зрения курортной привлекательности. В некоторых случаях важны близость международных школ и уровень инфраструктуры вокруг комплекса.
Устойчивая экономика Таиланда
Экономика Таиланда выступает косвенным фактором инвестиционной привлекательности Пхукета. Она отличается устойчивостью и благополучием. Крупные мировые кризисы последних 30 лет не повлияли на её стабильное движение вперёд, и за краткосрочными периодами спада всегда следовал значительный подъём. Курс валюты Таиланда показывает стабильность по отношению к доллару, а процент инфляции остаётся на благоприятном для экономики уровне. Устойчивость экономики привлекает инвесторов, в том числе на рынке недвижимости. Благоприятным фактором также является то, что Пхукету не грозит ипотечный «пузырь», поскольку иностранцы оплачивают недвижимость собственными, а не кредитными средствами.
Таким образом, можно прогнозировать, что в обозримом будущем недвижимость Пхукета будет стабильно дорожать ввиду географических и социальных факторов. Уже сейчас, покупая на входе объект по умеренной стоимости, можно ожидать её рост до 30% к моменту завершения. Популярность острова среди иностранцев гарантирует арендный доход, а устойчивая экономика Таиланда защищает от неблагоприятных факторов.
Доход от аренды жилья на Пхукете
Оптимальной стратегией для получения высокого дохода от арендной недвижимости на Пхукете является инвестирование в кондоминиумы с профессиональным отельным управлением в курортной зоне на западном побережье острова. Это связано с тем, что наибольшая доходность складывается из краткосрочной аренды жилья, возможной в Таиланде только после получения лицензии о соблюдении всех отельных стандартов. Как правило, уже на этапе строительства определяется будущая управляющая компания и выбирается арендная программа:
- Гарантированная доходность. Данная программа предполагает, что управляющая компания берёт на себя все расходы на содержание и сдачу в аренду ваших апартаментов сроком на 2–5 лет, взамен компания гарантирует инвестору фиксированную годовую доходность в размере 5–8% от стоимости жилья. Например, при покупке апартаментов за 200 тыс. долларов и по контракту на 5 лет с 5% годовых, ежегодно инвестор будет получать по 10 000 долларов, независимо от реального дохода от недвижимости. Это позволяет снизить риски при неблагоприятных экономических условиях и простоях.
- Рентал Пул. По этой программе управляющая компания суммирует фактическую выручку со всех апартаментов в курортном комплексе за отчётный период и распределяет её между владельцами недвижимости в процентном соотношении: 30% остаётся управляющей компании, 70% — инвесторам. При хороших туристических показателях годовая выручка инвестора может составить до 15% от стоимости недвижимости. Это также может быть выгодно при покупке апартаментов без вида на море, так как выручка со всех апартаментов в комплексе делится поровну, без учёта того, какие из них сдавались чаще других.
- Гибридная схема. В данной программе инвестор получает гарантированный годовой процент с комиссионными УК, а если комплекс получает выручку сверх этого, дополнительная выручка делится по принципу Рентал Пул между инвесторами и управляющей компанией.
По истечении срока действия контракта собственник может сменить арендную программу на другую по договорённости с управляющей компанией.
Доходность от аренды жилья на Пхукете зависит от динамики туристического спроса. Развитая схема арендных программ позволяет инвесторам минимизировать риски в случае неблагоприятных факторов, делегируя решение всех потенциальных вопросов управляющим компаниям.
В ближайшие годы туристический поток в Таиланд существенно вырастет, а значит, сейчас самое время для покупки инвестиционной недвижимости, гарантирующей высокий доход в будущем.
