Черногория – одна из немногих стран, где иностранцам разрешено беспрепятственно приобретать земельные участки (не всякие, о чём расскажем); Какие возможности это открывает для инвесторов, предпринимателей и просто тех, кто мечтает о строительстве своего дома в живописном местечке у моря или в горах? Каковы подводные камни при сделках с землёй? Подготовили подробный материал совместно с нашими экспертами.
Земельных участков на HomesOverseas.ru всего 3,5% от общего числа всех объявлений о продаже недвижимости. При этом почти треть из них расположена в Черногории. Возникает резонный вопрос – почему. Один из факторов мы упомянули: либеральное законодательство, разрешающее иностранцам покупать урбанизированные участки площадью до 5000 кв. м, стимулирует спрос и, как следствие, предложение. Но причин, на самом деле, целый комплекс.
Историческое наследие и процесс урбанизации. «После распада Югославии многие земли были приватизированы и оказались в собственности множества мелких владельцев. При этом значительная часть территории до сих пор не прошла процесс урбанизации – не имеет утвержденного Детального урбанистического плана (ДУП)», – рассказывает Вячеслав Маевский, эксперт международного агентства «Культура». «Муниципалитеты активно работают над этим, переводя неурбанизированные земли в статус пригодных для застройки, что создает постоянный приток новых лотов на рынке».
Экономические факторы. Местное население не всегда обладает достаточными средствами для строительства, а наследники, живущие за границей, часто предпочитают продать актив. Стоит упомянуть и о том, что цены на землю относительно низкие.
«В сравнении с Хорватией, Италией или Грецией цены на участки в Черногории остаются привлекательными. Этим во многом объясняется высокий интерес со стороны европейских инвесторов. Ценовая доступность стимулирует предложение».
«Ещё один аспект – низкие издержки владения. Налоги на землю относительно невысокие, держать участок «в ожидании» не так затратно», – говорит Ксения Седова, директор агентства Monteonline.
Инвестиционный климат. Перспектива вступления Черногории в ЕС (ориентировочно к 2028 году) делает покупку земли стратегической инвестицией. Покупатели стремятся войти на рынок до ожидаемого скачка цен.
Кто и зачем покупает землю в Черногории?
Больше всего недвижимости в Черногории, в том числе участков, помимо самих черногорцев, приобретают граждане Сербии, Турции, России, стран ЕС (Германия, Австрия, Франция), Украины, стран Ближнего Востока, США.
Основные цели покупки:
1. Строительство для личного использования. Частные покупатели приобретают участки для возведения вилл или домов для отдыха, в основном на побережье.
2. Коммерческая застройка. Девелоперы и инвесторы скупают крупные участки под возведение апартаментов, отельных комплексов и туристических объектов.
3. Инвестиции и перепродажа. Многие рассматривают землю как актив для «land-banking» – покупки с целью дальнейшей продажи после роста стоимости или получения всех необходимых разрешений.
4. Агротуризм и сельское хозяйство. Участки в центральных и северных регионах покупаются для создания виноградников, оливковых рощ и эко-ферм.
Обратите внимание, что покупка участка не является основанием для ВНЖ.
Как можно классифицировать земельные участки в Черногории
Участки различаются по статусу урбанизации. И это ключевой критерий!
Урбанизированные земли (urbanizovana zona): Участки с утвержденным ДУП (детальный урбанистический план), пригодные для капитального строительства. Именно их могут свободно приобретать иностранцы-физлица (до 5000 кв. м). Это самый ликвидный сегмент рынка.
Неурбанизированные земли: Сельскохозяйственные, лесные угодья, пастбища. Строительство на них запрещено. Покупка иностранцами возможна только через регистрацию юридического лица в Черногории.
«Если участок не урбанизирован (то есть не прошел ДУП), это значит, что власти еще не утвердили городской план в данном районе, и в будущем вероятно, на месте вашего участка и даже дома могут проложить дорогу или построить какой-либо социально значимый объект. Если технических условий на участок не существует, это значит, что участок не урбанизирован», – предостерегает Екатерина Зубрилина, эксперт Cherry Estate.
«Технические условия – это разрешённые параметры, по которым вам можно будет построить дом вашей мечты. К ним относятся количество этажей, коэффициент и индекс застройки, необходимый отступ от границ участка и так далее. Получив технические условия в органе местного управления, вам необходимо сделать проект дома и обязательно получить разрешение на строительство в местном муниципалитете», – объясняет эксперт.
По расположению и типу участки делятся на:
- Прибрежные (на первой линии либо на горе с видом на море): Наиболее дорогие и востребованные.
- Городские: Обладают развитой инфраструктурой, идеальны для ПМЖ и коммерции.
- Пригородные и горные: Подходят для уединенных вилл и агротуризма.
По наличию коммуникаций и инфраструктуры классифицируются на:
- Полностью обеспеченные коммуникациями участки имеют подключение или возможность подключения к электричеству, водоснабжению, канализации, газу и интернету. Такие участки готовы к застройке и стоят дороже.
- Участки с частичным обеспечением коммуникациями могут иметь доступ к некоторым, но не всем необходимым коммуникациям.
- Участки без коммуникаций требуют значительных инвестиций. Они обычно дешевле, но общая стоимость проекта может значительно возрасти из-за дополнительных расходов.
«Наибольшим спросом пользуются урбанизированные участки на побережье с утверждённым ДУП, полным пакетом документации и обеспеченностью всеми коммуникациями. Участки в популярных туристических зонах, таких как Будва, Котор, Тиват и их окрестности, наиболее ликвидны и перспективны для инвестора. Прибрежные участки с видом на море или с прямым выходом к морю традиционно самые дорогие на рынке», – резюмирует Вячеслав Маевский.
География участков и цены на них
Цены на землю существенно различаются в зависимости региона и локации.
Будванская ривьера (Будва, Бечичи, Рафаиловичи): 200–500 евро за кв. м. Премиальные лоты с видом на море – 700–1000 евро и выше.
Бока-Которская бухта (Котор, Тиват, Херцег-Нови): 150–700 евро за кв. м. Одними из самых престижных считаются районы Порто-Монтенегро и Луштица-бэй.
Южное побережье (Бар, Ульцинь): 60–400 евро за кв. м. Оптимальное соотношение цены и доступа к морю.
Подгорица и её пригороды: 20–250 евро за кв. м. Столица привлекает развитой инфраструктурой и деловой активностью.
Центральный (Цетинье, Никшич, Даниловград) и Северный регионы (Колашин, Жабляк, Мойковац, Плужине): 20–150 евро за кв. м. Перспективны для агротуризма и инвестиций в растущие горнолыжные курорты.
В 2024 году общий рост цен на недвижимость в Черногории составил 20,8%, значительно опередив средний показатель по ЕС (3,6%).
Юридические аспекты покупки земельного участка в Черногории
Обобщим информацию о правах иностранцев на покупку земли.
Можно покупать: Урбанизированные земельные участки (включенные в план застройки) площадью до 5000 кв. м.
Нельзя покупать на физлицо: Неурбанизированные земельные участки (земли сельхозназначения, леса) и участки площадью свыше 5000 кв. м.
Обходной путь: Регистрация юридического лица в Черногории позволяет приобретать любые земли без указанных ограничений.
Перед покупкой необходимо проверить следующий пакет документов:
- Лист непокретности (List nepokretnosti): Выписка из кадастра. Подтверждает право собственности, содержит данные об участке и все обременения (аресты, залоги). Выдаётся в кадастре или онлайн (стоимость примерно 8 евро).
- Урбанистическо-технические условия (УТУ): Выдаётся муниципалитетом. Определяет параметры будущего строительства: этажность, площадь застройки, отступы от границ. Получение УТУ – первый шаг перед проектированием (срок — до 20 дней, стоимость примерно 50 евро).
- Детальный урбанистический план (ДУП): Документ муниципального планирования, который подтверждает, что участок находится в зоне, предназначенной для застройки, и определяет общие правила для нее.
С 2025 года получение разрешения на строительство вновь стало обязательным. Процесс включает этапы:
- Получение УТУ от муниципалитета.
- Разработка и согласование концептуального проекта.
- Создание финального проекта и его независимая ревизия.
- Получение согласований от различных служб (пожарная, санитарная и др.).
- Подача заявления на разрешение. Срок получения – до 30 дней.
Весь процесс от покупки земли до начала строительства может занять от нескольких месяцев до нескольких лет.
Основные риски и подводные камни
С какими явными или скрытыми проблемами может столкнуться покупатель участка в Черногории, и что нужно проконтролировать перед сделкой?
1. Проверка урбанистического статуса
«Покупка неурбанизированного участка в надежде на его будущую урбанизацию связана с рисками – муниципалитет может присвоить участку назначение, не связанное с жилой застройкой, или процесс урбанизации может затянуться на годы», – говорит Вячеслав Маевский.
2. Проверка на обременения
Около 80% объектов недвижимости в Черногории имеют те или иные проблемы с документацией. Это могут быть неучтённые права наследников, залоги в пользу банков, судебные аресты, споры о границах с соседями или строительство на чужих землях.
Важно получить актуальный лист непокретности непосредственно перед сделкой, а не полагаться на документ, предоставленный продавцом несколько месяцев назад.
3. Проверка легальности уже имеющихся на участке построек
Проблемой может стать отсутствие разрешения на строительство этих сооружений либо возведение их в запретных зонах, например, в зоне Morsko Dobro (морское общественное достояние).
4. Проверка границ участка
Фактические границы участка на местности могут не совпадать с границами, указанными в кадастровых документах. Рекомендуется заказать новую геодезическую съёмку и межевание участка перед покупкой.
5. Проверка геологии участка
Если участок с большим уклоном, при строительстве дома придётся вкладываться в подпорные стены и фундаменты.
6. Проверка подъездных дорог
Отсутствие законного доступа к участку может создать серьёзные проблемы. Необходимо убедиться, что к участку ведёт официально зарегистрированная дорога или существует законное право (сервитут) проезда через земли соседей.
«Если подъезд есть по факту, но записи в листе непокретности об этом нет, вы рискуете лишиться доступа к нему», – предупреждает Ксения Седова. «Необходимо также убедиться, что дорога доступна в любой сезон, имеет водоотвод, а её ширина достаточна для проезда строительного транспорта (минимум 3–5 м для бетоновоза).
7. Проверка сетей
Возможность подключения к электричеству, водоснабжению, канализации и другим коммуникациям существенно влияет на стоимость будущего строительства. В некоторых районах, особенно на побережье, могут возникать перебои с водоснабжением в летний сезон, что необходимо учитывать.
Короткий чек-лист
- LN (лист непокретности), тереты (обременения)/ограничения = «чисто».
- Урбанистический статус (DUP/UTU), параметры застройки – в письменном виде.
- Сервитут/публичный подъезд вписан.
- Техусловия по свету/воде/канализации, ориентир по стоимости подключения.
- Геология/уклон.
- Расхождения кадастра и фактического состояния – исключить.
- Налоговый статус (нет налоговых и других задолженностей).
Дополнительные расходы при покупке участка под строительство в Черногории
Издержки на налоги, сборы и услуги специалистов – примерно такие же, как и при приобретении другой недвижимости.
- Налог на передачу права собственности: 3–5% от кадастровой стоимости.
- Услуги нотариуса: несколько сотен евро.
- Услуги юриста: от 500 до 2000 евро.
- Комиссия агентства недвижимости: 2–5% (обычно включена в стоимость объекта).
Резюме
Если вы мечтаете построить дом своей мечты в Черногории, то стоит рассмотреть покупку урбанизированного участка. «Главное помнить, что строительство – это долгий, дорогой и энергозатратный процесс, начиная от получения разрешения на строительство и заканчивая поиском мастеров», – подытоживает Екатерина Зубрилина.
Инвестиционный потенциал у покупки участков, несомненно, велик, особенно учитывая, что Черногория переживает очередной строительный бум на фоне разговоров о долгожданном вступлении в Евросоюз. Особенно интересны растущие локации, такие как Кавач, Крашичи, Тиват, Будванское побережье, а также Колашин и Жабляк.
Успех сделки и всего вашего проекта напрямую зависит от тщательности юридической проверки. Необходимо привлекать квалифицированного юриста, специализирующегося на черногорской недвижимости, и лично проверять все аспекты, от документов до фактического подъезда к участку.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Викторию Валенскую, руководителя, и Вячеслава Маевского, эксперта международного агентства «Культура»
Ксению Седову, директора агентства Monteonline
Екатерину Зубрилину, эксперта агентства Cherry Estate
