Готовое жилье уже не просто соперничает с новостройками, но по многим показателям кладет их на лопатки. Переток покупателей с первичного рынка на вторичный наблюдается в большинстве городов страны, а вот рост цен на вторичку пока фиксируется не везде. Конечным потребителям и инвесторам стоит взять этот факт на заметку
Одним из главных трендов 2026 года на рынке жилья стало изменение структуры спроса. По словам основателя и руководителя АН «Этажи» Ильдара Хусаинова*, в этой структуре «мы видим исторически низкую долю новостроек и одновременный рост интереса к вторичному жилью. Во многом это связано с тем, что за последние годы сформировался существенный ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками. В результате покупатели все чаще выбирают вторичку, а дальнейшее ужесточение условий семейной ипотеки может усилить этот тренд».
По мнению генерального директора «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерия Летенкова*, очередное снижение ключевой ставки может оживить рынок, но главный эффект, похоже, также уйдет на вторичное жилье. «Льготная ипотека долго держала спрос на первичке, но эта модель перестает работать так, как раньше. Если вторичка становится доступнее по кредиту, новостройка автоматически теряет часть аудитории», — поясняет эксперт.
Стоит отметить, что вторичка набирает силу не только в сегменте жилья массового спроса, но и на элитном рынке. Так, по оценкам экосистемы Kalinka*, в Москве вторичная элитка все увереннее конкурирует с первичной. «В строящихся объектах средневзвешенная цена сегодня составляет 2,2 млн рублей за квадратный метр, что почти на 30% выше, чем в готовых квартирах. Это стимулирует переток покупателей, располагающих полной суммой, в сторону вторичного жилья — как более ликвидного и с понятными сроками заселения», — рассказывают аналитики.
Если посмотреть на вторичный рынок Москвы в целом, то, согласно майским данным компании «Инком-недвижимость»*, на фоне активизации спроса налицо рост средних цен и сокращение предложения. В этой связи средний срок экспозиции объектов уменьшился до 35 дней (против 56 дней год назад), а доля сделок с дисконтом сегодня составляет 61% против 83% в мае прошлого года. «По сравнению с прошлым годом ощутима разница в активности на рынке: так, в мае в нашей компании число сделок было на 13% больше, чем в тот же период 2025 года, в июне ситуация со спросом сохраняется. Причина очевидна — снижение ключевой ставки. И если стоимость ипотеки в этой связи практически не меняется, то уменьшение доходности банковских вкладов происходит быстрее и заметнее», — подчеркивает руководитель офиса «Новослободский» компании «Инком-недвижимость» Денис Васильев.
По его наблюдениям, спрос стал чаще переходить в сделки. «Год назад потенциальные покупатели чувствовали себя комфортно на вкладах и просто изучали рынок в поиске вариантов, ради которых они готовы выйти из депозита, в этом году уже заметна покупательская конкуренция — при дефиците ликвидного предложения она подталкивает оперативно принимать решение о покупке. С учетом того, что многие объекты продавались менее чем за месяц, а в некоторых случаях за неделю, согласие продавцов на скидки теперь звучит все реже. Средний размер дисконта сейчас на уровне прошлого года — это 4,8%, но количество сделок с ним сократилось. А запросы покупателей на большое снижение от рыночной цены, например на 20%, совсем не актуальны, в настоящий момент такая схема не работает», — отмечает эксперт.
При таком раскладе особую актуальность (как для конечных покупателей, так и для инвесторов) приобретает новое совместное исследование ЦИАН и HeadHunter*, в ходе которого аналитики выяснили, в каких российских городах сегодня есть потенциал роста цен на готовое жилье. В зависимости от динамики заработной платы и цен на вторичном рынке все исследуемые города были разделены на четыре группы.
В первой оказались те, где и зарплаты, и цены за последний год увеличились сильнее, чем в среднем по всем городам. В основном это места со сравнительно низким уровнем заработной платы и цен на жилье (в частности, Оренбург, Тамбов, Великий Новгород, Брянск, Волгоград, Смоленск), поэтому даже небольшие изменения в размере оплаты труда или стоимости жилья приводят к заметному процентному росту.
Во вторую группу попали города, где зарплаты за год выросли сильно, а цены на вторичном рынке подросли минимально, а то и вовсе снизились. Например, Владикавказ, Майкоп, Астрахань, Сыктывкар, Абакан и Псков заняли места с первого по шестое по росту средней зарплаты среди всех анализируемых городов (они показали плюс от 27% до 37%), но оказались в аутсайдерах по увеличению цен на рынке жилья (от -2% до +8% за год). «В городах из этой группы сохраняется потенциал роста цен. Увеличение доходов населения ведет к росту покупательной активности, в том числе на рынке жилья, что, в свою очередь, в перспективе толкает цены вверх. Поэтому в ближайшее время здесь вероятен рост на вторичном рынке, особенно с учетом сравнительно низких актуальных цен в большинстве из этих городов (эффект «низкой базы» — увеличивать более низкие показатели проще) и небольшого выбора на рынке новостроек (отсутствует конкуренция между сегментами)», — считают аналитики ЦИАН. Отметим, что во вторую группу, кроме вышеназванных городов, попали, в частности, Иркутск, Уфа, Махачкала, Мурманск и Калининград.
В третьей группе — самой многочисленной — оказались города, где зарплаты увеличились не так сильно, как в среднем по локациям, при этом цены на жилье заметно выросли. Как отмечают эксперты, это самая неоднородная группа, так как в нее попали два противоположных типа городов. Одни — крупнейшие центры с развитыми рынками жилья и высокими доходами населения (за счет «высокой базы» процентный рост не так заметен): Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Владивосток, Хабаровск, Нижний Новгород — здесь потенциал увеличения цен сохраняется всегда благодаря высокому спросу со стороны как местных жителей, так и приезжих из других регионов. Вторые — города с низкими доходами (Кострома, Киров, Саранск, Йошкар-Ола, Вологда, Барнаул, Курган, Ульяновск, Ярославль и другие), где вторичка заметно подорожала не из-за высокого спроса, а из-за изначально низкой базы.
Наконец, к четвертой группе были отнесены города, где и цены на жилье, и заработная плата за последний год изменились минимально. Здесь и те локации, где рост ограничен изначально высоким уровнем цен и доходов (Салехард, Южно-Сахалинск, Краснодар, Ростов-на-Дону, Тюмень), и те, где стагнация рынка обусловлена низкими доходами населения, которые к тому же увеличиваются медленно (Элиста, Черкесск, Грозный, Томск, Омск).
В итоге, «потенциал роста цен на рынке жилья сохраняется в двух группах городов. Во-первых, в крупнейших межрегиональных центрах с высокой численностью населения и развитыми рынками (в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Новосибирске, Владивостоке, Хабаровске, Нижнем Новгороде). А во-вторых, там, где за последний год заметно увеличились доходы населения, но рынок пока что не успел отреагировать на этот рост — в Астрахани, Пскове, Абакане, Владикавказе, Майкопе, Иркутске, Уфе», резюмирует ведущий аналитик ЦИАН Елена Бобровская.
