Говорим о Бали – подразумеваем, прежде всего, виллы, однако несколько лет назад застройщики на острове начали развивать и комплексы апартаментов – неплохая возможность войти в этот рынок с небольшим бюджетом, от 75 000–100 000 долларов.
Когда на Бали появились апартаменты
Долгие годы Бали оставался «островом вилл» – отдельных домов с приватным бассейном на собственном или арендованном участке. Системное строительство малоэтажных комплексов с апартаментами началось здесь относительно недавно.
Как рассказывает Никита Шеломенцев, основатель компании-застройщика BREIG, до коронавируса и в период пандемии на Бали практически не было проектов с апартаментами, особенно тех, которые продавались бы в розницу. «Можно назвать разве что единичный проект компании Tamora в Бераве. Также существовало несколько проектов в формате апарт-отелей, например Citadines, но их было крайне мало».
Массовое строительство апартаментов под продажу началось ориентировочно в 2023 году. Эксперт связывает это с приходом на остров большого количества застройщиков – выходцев с постсоветского пространства. Они имели опыт реализации комплексов апартаментов у себя на родине. Когда пришло время запускать новые проекты на Бали, зачастую выходили именно с этим привычным для себя и своей целевой аудитории форматом.
По словам Виктории Валенской, основателя международного агентства недвижимости «КУЛЬТУРА», до 2018-2019 годов рынок апартаментов и брендированных резиденций был достаточно ограниченным. Ситуация начала активно меняться после пандемии, особенно с 2022–2023 годов, под влиянием сразу нескольких факторов: стремительного роста стоимости земли в популярных районах, высокого спроса со стороны цифровых кочевников и long-stay туристов, а также увеличения числа инвесторов с относительно небольшим бюджетом входа.
«Полноценный сдвиг рынка к формату "комплекс с управлением" произошёл после пандемии, в 2021–2022 годах, когда инвесторы стали запрашивать более ликвидный и операционно простой продукт», – добавляет эксперт.
Сегодня сегмент апартаментов на Бали уже достиг, по оценкам, 13% рынка по объёму предложения. При этом наблюдаются не только первичные сделки, но и сделки на вторичном рынке.
Тем не менее, виллы по-прежнему остаются основным форматом недвижимости на Бали и сохраняют доминирующую долю рынка. Апартаменты – растущий, но пока не главный сегмент.
Что представляют собой апартаменты на Бали
Балийские апартаменты – это не многоквартирный дом в привычном для нас понимании. Как правило, они представляют собой малоэтажные комплексы (2–4 этажа) с полноценной курортной инфраструктурой.
По словам Никиты Шеломенцева, полноценный комплекс апартаментов включает общее пространство с бассейном, ресепшен и полный сервис от управляющей компании. УК берёт на себя всё: от уборки и поддержания апартаментов в идеальном техническом состоянии до поиска клиентов и сдачи в аренду с целью создания пассивного дохода для владельцев.
На территории комплекса часто можно встретить и дополнительные сервисы: тренажёрные залы, йога-центры, коворкинги, спа-салоны, детские игровые комнаты. Доходит и до экзотики – например, студий для записи подкастов.
Отдельную нишу составляют брендированные отельные резиденции (branded residences) и инвестиционные номера в отелях. Их на рынке пока немного, что создаёт высокую ликвидность и повышенный интерес со стороны инвесторов. Цены на такие объекты зачастую сопоставимы с качественной небрендированной недвижимостью в аналогичной локации.
«Фактически покупатель приобретает полностью готовый инвестиционный продукт под краткосрочную или среднесрочную аренду», – резюмирует Виктория Валенская.
Площади варьируются от небольших студий около 20 квадратных метров (больше напоминающих отельный номер, без кухни) до больших пентхаусов площадью 100 и более квадратных метров. Самые ходовые и часто встречающиеся – около 50 кв. м.
Оснащение. Практически все новые проекты продаются с полной меблировкой, техникой, дизайнерской отделкой и оборудованной кухней. Более того, апартаменты полностью подготовлены для сдачи в аренду – вплоть до вилок и ложек.
Цены на апартаменты
Средние цены за квадратный метр стартуют от 2500 долларов (чаще всего это район Убуд, где земля существенно дешевле) до 3500 долларов. Однако на уникальные проекты в пешей доступности до пляжа, с развитой инфраструктурой и видовыми характеристиками они могут превышать 4000–4500 долларов за метр.
Порог входа за последние два-три года заметно снизился: сегодня есть проекты на этапе строительства от 75 000–86 000 долларов в Убуде и более удалённых локациях.
Средняя цена апартаментов на Бали, по данным наших собеседников, составляет около 150 000–170 000 долларов, при этом иногда можно найти небольшие студии до 100 000 долларов. Для сравнения: средняя цена на виллу – около 270 000–330 000 долларов, но может быть и существенно выше в зависимости от размера. При этом эксперты добавляют, что виллы с относительно невысоким чеком (примерно до 250 000 долларов) также сохраняют высокую ликвидность наравне с компактными апартаментами.
Вторичный рынок апартаментов на Бали
Вторичный рынок апартаментов только формируется, поскольку первые проекты были завершены всего около одного-двух лет назад. Тем не менее, по оценкам Никиты Шеломенцева, на данный момент это уже не менее 30% всего рынка предложения.
Виктория Валенская добавляет, что первичный рынок пока доминирует, но ликвидная «вторичка» уже появляется в первых волнах сданных комплексов 2022–2023 годов. Это уже сдаваемые в аренду проекты, на которые имеется статистика по загрузке, что для части покупателей является несомненным плюсом.
Как иностранцу купить апартаменты: правовые особенности
Главное ограничение, о котором нужно знать: иностранец не может напрямую владеть землёй в формате Hak Milik (полный аналог freehold). Для покупки апартаментов используются другие схемы.
Leasehold (Hak Sewa) – самая распространённая форма, которую выбирают 80–90% иностранцев. Покупатель получает долгосрочную аренду, как правило на 25–30 лет, с правом продления ещё на 25–30 лет. Важный нюанс: пролонгации не автоматические, они должны быть заранее зафиксированы в договоре.
PT PMA + HGB – оформление на иностранную компанию. Используется, когда объект приобретается как бизнес-актив под коммерческую аренду или когда покупается несколько юнитов сразу.
Никита Шеломенцев уточняет, что для оформления апартаментов чаще всего используется нотариальный договор: земельный участок и здание принадлежат застройщику, а отдельное помещение с выделенным номером передаётся покупателю в формате долгосрочной аренды (leasehold).
«Оптимальны условия договора, где сразу оговорены гарантии продления аренды. При этом нет необходимости повторно оплачивать полную стоимость апартаментов – оплачивается только стоимость продления земельного участка по рыночной цене», – объясняет эксперт.
Ключевой момент – проверка типа зонирования земли. Для строительства апартаментов и дальнейшей сдачи в посуточную аренду подходит только розовая земля (pink zoning) с кодом W-2. Этот момент поможет проверить нотариус. Зонирование определяет, разрешена ли на участке коммерческая деятельность и краткосрочная аренда.
Виктория Валенская настоятельно не рекомендует использовать nominee schemes (оформление объектов на местных граждан) – это считается высокорискованной практикой.
Кто покупает апартаменты и с какими целями
Покупатель апартаментов на Бали – это, как правило, иностранец 30–50 лет: предприниматель, IT-специалист, инвестор, цифровой кочевник, сёрфер. Иностранцы – ключевой драйвер спроса: по разным оценкам, до 90% инвестиционного объёма по готовым объектам.
«Длительное время покупка апартаментов интересовала в первую очередь наших соотечественников. Однако в последнее время мы наблюдаем всё больше покупателей из Австралии и Европы», – отмечает Никита Шеломенцев.
Дополнительный спрос создают новые покупатели из Сингапура, Южной Кореи, а также значительно увеличившийся приток туристов из Индии и Арабских Эмиратов, которые традиционно привыкли инвестировать именно в такой формат недвижимости.
Цели покупки:
- чистая инвестиция под аренду;
- использование в качестве курортного дома для себя плюс сдача в аренду;
- инвестиция для перепродажи к моменту сдачи дома (необходимо тщательно выбирать партнёра);
- долгосрочное проживание.
Инвестиционная привлекательность
Доходность от аренды. По оценкам экспертов, средняя арендная доходность апартаментов на Бали составляет 8–13% годовых при загрузке до 80%. Окупаемость – в среднем 5–7 лет.
Виктория Валенская предлагает ориентироваться на консервативную оценку: «Если оценивать рынок профессионально, я бы ориентировалась на 8–13% net годовых при качественном управлении объектом. Реальная доходность зависит не столько от самого объекта, сколько от локации, загрузки комплекса, качества управляющей компании, маркетинга и уровня сервиса».
Рост капитализации. При покупке на этапе строительства прирост стоимости может составлять 25–35%, однако необходимо учитывать риски при входе в такие проекты: обращайтесь к надёжным застройщикам.
Почему апартаменты в ряде случаев выгоднее виллы для инвестора? Ниже порог входа, проще операционка (всё на управляющей компании), меньше эксплуатационные расходы, выше загрузка за счёт инфраструктуры комплекса.
Районы Бали, где строятся апартаменты
Чангу, Берава, Переренан – в этих локациях сконцентрировано самое большое количество туристической активности. Именно здесь девелоперы запустили первые масштабные проекты апартаментов, а также небольшие бутиковые апарт-отели. Это главный центр девелопмента апартаментов на Бали. Драйвером спроса выступает активная аудитория цифровых кочевников и высокий интерес к краткосрочной аренде, что обеспечивает сильный рост цен.
Букит (Улувату, Нуса-Дуа) – главная точка роста. Земля здесь ограничена географически, пляжи – одни из лучших на острове. Активно открываются комплексы резорт-формата с инфраструктурой и сервисом. Средняя загрузка около 72% – один из самых высоких показателей. Улувату формируется как один из самых быстрорастущих премиум-рынков Бали – за счёт лакшери-сегмента, пляжного образа жизни и высокого интереса со стороны иностранных инвесторов.
Нуса-Дуа – традиционно считается более спокойной и премиальной локацией. Здесь преобладают виллы и отельные комплексы. Апартаментов в Нуса-Дуа значительно меньше по сравнению с Чангу, однако интерес к локации постепенно растёт благодаря развитой инфраструктуре, высоким стандартам безопасности, качественным пляжам и международным гостиничным брендам.
Убуд – нишевый сегмент: ретриты, велнес, длинная аренда. Доходность здесь ниже, но горизонт окупаемости предсказуемый, а конкуренция мягче. Спрос здесь формируют туристы, приезжающие надолго, и аудитория, ориентированная на велнес и экологичный образ жизни.
Санур – премиум-сегмент с растущей капитализацией, ставка на длительные бронирования.
Семиньяк – премиальная локация с дефицитом земли и активной «вторичкой», хотя рынок, по мнению некоторых экспертов, уже перенасыщен новыми запусками.
Что нужно знать покупателю: чек-лист
Бали 2026 года – это рынок стратегии, а не импульса. Время «купи что угодно и заработаешь» прошло. Сейчас решает связка: локация + продукт + управление + юридическая чистота.
Важно при выборе апартаментов
Юридическая чистота. Проверка титула, зонирования, разрешений, истории переходов прав собственности. Для легальной сдачи апартаментов в краткосрочную аренду участок должен находиться в «розовой зоне» (pink zoning, код W-2). Именно такая земля предназначена для туристической и коммерческой деятельности. Это первое, что должен проверить нотариус. Строительство в других зонах (например, в жилых) – это риск штрафов и невозможность легально сдавать объект.
Выбор застройщика. Апартаменты нельзя построить наполовину и начать эксплуатировать, в отличие от комплекса вилл. Если проект реализуется новым застройщиком без опыта строительства и сдачи аналогичных объектов на Бали, к такому предложению стоит отнестись с осторожностью. При оценке девелопера рекомендуется запросить информацию о завершённых проектах, сроках сдачи, качестве строительства и финансовой модели. Желательно наличие эскроу-счетов и привязки платежей по рассрочке к этапам стройки – это очень важно! Опыт строительства и сдачи аналогичных объектов на Бали – критически важный критерий. Один из вариантов себя обезопасить – перевести средства сначала на счёт нотариуса.
Срок лизхолда и условия продления. Формулировки в договоре о праве на пролонгацию и согласии собственника земли – критически важны. Кроме того, важно проверить, прописаны ли в договоре права наследования и возможность перепродажи объекта третьим лицам, а также регистрация договора у нотариуса.
Управляющая компания. Это 50% успеха, особенно если вы покупаете апартаменты под сдачу в аренду. Загрузка одиночного юнита без УК и юнита в комплексе с профессиональным управлением может отличаться в 1,5–2 раза.
Оценка долгосрочной ликвидности. Перед покупкой стоит оценить, насколько объект будет востребован через 3–5 лет: сильна ли сама локация, есть ли дефицит качественного предложения, не перенасыщен ли рынок однотипными проектами.
Реальная экономика, а не маркетинг. Считайте ROI по консервативному сценарию загрузки 55–65%, а не по обещанным 80–90%. Закладывайте комиссию УК (20–30%), налоги, амортизацию мебели, маркетинговый бюджет и простои. Учитывайте также комиссии OTA-площадок (Booking, Airbnb) – они могут достигать 10–15% от стоимости бронирования. «Если проект обещает 18–20% гарантированного ROI, это уже повод для очень внимательной проверки финансовой модели».
Качество строительства. На Бали многие апартаменты возводятся быстро, а контроль за соблюдением строительных норм не всегда строг. Перед покупкой стоит оценить состояние фундамента, кровли, электропроводки, водоснабжения и вентиляции. Особое внимание уделите гидроизоляции и устойчивости к сейсмическим нагрузкам – экваториальный климат и близость океана создают повышенные риски для недвижимости.
«Сегодня выигрывает не "любой объект на острове", а конкретный продукт под конкретную аудиторию», – резюмируют эксперты.
Подробно о возможностях и рисках инвестирования на Бали рассказывали в материале.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Никиту Шеломенцева, основателя компании-застройщика BREIG
Викторию Валенскую, основателя международного агентства недвижимости «КУЛЬТУРА»
