Республика Кипр, расположенная на одноимённом острове, стремится стать «единым целым» с Европой и, войдя в Шенген, забыть если не про географические, то хотя бы про бюрократические границы; Рынок недвижимости, и без того сильный в последние годы, уже снимает сливки с предстоящей интеграции.
Республика Кипр – член ЕС с 2004 года и еврозоны с 2008 года – готовится присоединиться к Шенгену, по разным оценкам, в 2026 или 2027 году. Сейчас кипрский ВНЖ не даёт права свободно путешествовать по Европе, а с вхождением страны в безвизовую зону такая возможность появится и направление станет ещё интереснее.
Эксперты ожидают рост ликвидности недвижимости, увеличение международного спроса и развитие арендного рынка. «Рынок жилой недвижимости Кипра вступает в более зрелую фазу», – отмечает Анастасия Янни, CEO Cyprus Sotheby's International Realty.
Иностранцы активны на острове и без дополнительных преференций. Многие переезжают на Кипр ради спокойной жизни в приятном климате, обучения детей в хороших международных школах и низких налогов. Благодаря иммигрантам, открывающим в стране айти- и финтех-стартапы, здесь уже сформировалась прогрессивная интернациональная среда. Ещё одно преимущество: английский – государственный язык наравне с греческим. Знаете «инглиш» – вольётесь легко.
Налоги на Кипре. Кипр остаётся одной из стран Европы с самыми низкими налогами. Особенно привлекателен остров для тех, кто может получить статус нон-домициль (non-dom) – то есть не проживал на Кипре 17 из последних 20 лет. Такой статус даётся при переезде (нужно получить налоговый номер, подать заявку на получение статуса, зарегистрироваться в Gesy) и действует 17 лет.
Ставки для налоговых резидентов со статусом non-dom:
- На пассивный доход (дивиденды, проценты) – 0%
- На прирост капитала (кроме прибыли от продажи кипрской недвижимости) – 0%
- На недвижимость (ежегодный налог на имущество) – 0%
- На наследство – 0%
- Пенсионный налог – 0-5% (до 19 500 евро в год – 0%, свыше – 5%)
- Налог на дивиденды для владельцев компаний – 0% (при выполнении ряда условий)
Корпоративные налоги:
Стандартный корпоративный налог – 15% (в среднем по ЕС – 19–20%).
Для технологических компаний, использующих интеллектуальную собственность, – режим IP Box с эффективной ставкой от 2,5%.
Стать налоговым резидентом можно, проживая на Кипре более 183 дней в году либо по правилу 60 дней: находясь в стране не менее 60 дней в году, но нужно при этом не быть налоговым резидентом другой страны и иметь на Кипре постоянное жильё.
Кипр – довольно дорогая страна. Стоимость жизни семьи из трёх-четырёх человек без учёта аренды составляет около 2 500–3 000 евро в месяц в Пафосе или Ларнаке и примерно на 30% больше в Лимассоле.
Горячий, но не в горячке: какова температура рынка?
По итогам 2025 года общая стоимость сделок с недвижимостью на острове достигла рекордных 6,5 млрд евро, что на 8% больше, чем годом ранее. Было оформлено 25 600 сделок (+4% к 2024 году), а среднемесячный оборот поднялся до 543 млн евро, по данным PwC Cyprus. Жилой сектор обеспечил 4,5 млрд евро (69% рынка), причём квартиры стали основным фактором роста, обеспечив 60% общего прироста стоимости.
Согласно аналитическому отчёту Cyprus Sotheby’s International Realty, в 2025 году было зарегистрировано 14 717 сделок с жилой недвижимостью – на 7% больше, чем годом ранее. Оборот только в 4-м квартале достиг 1,27 млрд евро, став самым высоким квартальным показателем. При этом 38% рынка (5 597 сделок) пришлось на средний и высокий ценовые сегменты, а квартиры продавались почти в 7 раз чаще, чем дома.
Рынок жилья Кипра прошёл через два серьёзных потрясения. Первое – мировой финансовый кризис 2008 года, который обрушил цены на 25-40%. Второе – банковский кризис 2013 года (знаменитая "стрижка депозитов"), который стал точкой абсолютного дна: рынок упал до 70% от уровня 2008 года. Далее последовало десятилетие постепенного восстановления.
Сегодня рынок не только полностью отыграл падение, но и побил исторические рекорды: цены на квартиры в 2025 году превысили пик 2008 года. Апартаменты стали главным драйвером роста, показав за десять лет увеличение стоимости в некоторых регионах на 100% и более.
Почти во всех регионах в минувшем году зафиксирован рост оборота сделок: в Фамагусте – на 27%, в Пафосе – на 17%, в Никосии и Ларнаке – на 15%. Лимассол стал единственным регионом с небольшим спадом (-3% в объёме сделок), но при этом сохранил за собой 41% от общего объёма рынка в стоимостном выражении.
Особенно успешными оказались три последних года: цены на недвижимость выросли в реальном выражении на 6,6% – в 2023 году, 1,9% – в 2024-м и на 5,7% – в 2025-м.
Положительная динамика усилилась в 2026 году. Согласно последним данным Департамента земельных ресурсов, за первые четыре месяца 2026 года на Кипре было зарегистрировано 6 320 договоров купли-продажи недвижимости (всех типов, не только жилья) – на 14% больше, чем за аналогичный период 2025 года. Причём рост наблюдается во всех регионах: от +11% в Никосии до +25% в Фамагусте.
Помимо перспективы Шенгена, на динамику рынка влияет приток иммигрантов из России, Украины, Израиля и других стран (хотя он и поубавился по сравнению с 2022–2024 годами), развитие туризма (более 3,5 млн человек в год), смягчение условий ипотечного кредитования (ставки в диапазоне 2,9–3,1%, доступна фиксация процента на длительный срок), ограниченность предложения нового жилья в хороших локациях.
Подытожим – рынок жилья острова активен, но рост обусловлен объективными причинами, и о перегреве речь пока не идёт.
Кто покупает недвижимость на Кипре?
Иностранцы совершили в 2025 году около 28% всех сделок (годом ранее было 25%), причём 66% покупок пришлось на граждан не из ЕС. Наибольший рост интереса со стороны зарубежных инвесторов зафиксирован в Никосии и Фамагусте (+20% каждый), а лидерами по концентрации сделок стали Пафос и Лимассол (вместе 60% всех транзакций с гражданами других стран).
Тренд на усиление роли иностранных покупателей только укрепляется. В 2026 году, по данным за январь–апрель, на покупателей из ЕС и стран, не входящих в ЕС, пришлось уже 42,6% всех сделок с недвижимостью. Особенно показателен Пафос, где иностранцы покупают более чем в два раза больше объектов, чем местные жители.
Как менялся зарубежный спрос за последние 10 лет? В 2013–2020 годах движущей силой были покупки с целью получения паспорта (программа инвестиционного гражданства была закрыта в 2020 году). В 2021–2023 годах имел место постковидный рост и бум релокации. С 2023 года ажиотаж спал и наступила стабилизация.
«Рынок Кипра во многом формируется за счёт внешнего капитала, что делает его гибким, но одновременно и чувствительным к глобальным изменениям», – комментирует Виктория Яцюта, менеджер MySpace Real Estate.
География покупателей недвижимости на Кипре широка. Данные 2024–2025 годов показывают, что в Лимассоле преобладают россияне, за ними следуют израильтяне и греки. В Пафосе лидируют британцы, чуть опережая израильтян и россиян. Ларнака стала центром притяжения инвесторов из Израиля, Ливана и Великобритании. В Фамагусте преобладают британцы. В Никосии среди иностранцев лидируют греки, за ними румыны и россияне.
«Рынок заметно сбалансировался, – отмечает Анастасия Янни. – Раньше доминировала дорогая недвижимость благодаря паспортной программе [программа инвестиционного гражданства Кипра была закрыта в 2020 году]. Сейчас спрос сместился в сторону жилья для проживания. Это объекты в среднем ценовом сегменте: квартиры от 200 тысяч евро и дома от 500 тысяч евро».
Основные цели покупки жилья на Кипре:
- инвестиции (доходность 4–7%),
- переезд,
- второй дом,
- сохранение капитала.
Вид на жительство Кипра при покупке новой недвижимости
Самый популярный способ легализации для граждан стран, не входящих в ЕС, – ВНЖ через инвестиции в недвижимость (программа доступна для всех, включая россиян). Инвестиционный вид на жительство открывает быстрый путь к получению ПМЖ, занимающий от полугода до года. Плюс программы в том, что для участия в ней предварительное открытие счёта на Кипре необязательно: покупатель перечисляет средства со своего зарубежного счёта сразу на счёт застройщика.
Инвестиционные критерии: 300 000 евро (+НДС)
Варианты инвестиций:
● Покупка до двух объектов жилья на ПЕРВИЧНОМ рынке от застройщика общей стоимостью минимум 300 000 евро.
● Покупка других видов недвижимости (офисы, магазины, гостиницы) общей стоимостью от 300 000 евро – здесь возможен и вторичный рынок.
Есть варианты инвестиций в акции компаний и паи инвестфондов.
Вид на жительство получает инвестор, его супруг/супруга и дети на иждивении до 25 лет. Нет необходимости проходить собеседование, медицинское обследование и сдавать экзамены на знание языка. Налоговые последствия отсутствуют.
Существует также ПМЖ категории F – для тех, кто покупает жильё дешевле 300 000 евро или на вторичном рынке. Заявитель должен доказать гарантированный годовой доход не менее 30 000 евро (плюс 5 000 евро на каждого члена семьи) и перевести на кипрский счёт 30 000–40 000 евро из-за границы. Срок рассмотрения – 12–18 месяцев, причём во время рассмотрения заявитель не может постоянно находиться на Кипре.
Граждане ЕС получают разрешение на проживание MEU1 автоматически при наличии договора аренды и выписки со счёта в банке (на сумму не менее 1 000 евро).
Процесс покупки недвижимости на Кипре: этапы, налоги, дополнительные расходы, ипотека
Процесс покупки недвижимости на Кипре для иностранца упрощённо выглядит так:
- Определить цели и предпочтения, выбрать агента по недвижимости.
- Найти и нанять независимого юриста (адвоката), зарегистрированного в Cyprus Bar Association.
- Подготовить документы: план поездки, документы KYC, справки об источнике доходов, документы для ПМЖ (если планируется).
- Юрист проводит due diligence: проверяет титул собственника в Земельном реестре, наличие обременений, ипотеки, разрешений на строительство.
- После одобрения юриста – оплатить резервационный взнос (на клиентский счёт вашего юриста).
- Забронировать поездку на Кипр или организовать онлайн-просмотр.
- Осмотреть объекты, сделать окончательный выбор.
- Юрист составляет или проверяет договор купли-продажи, согласовывает условия.
- Подписать договор купли-продажи. Юрист подаёт договор в Земельное управление для регистрации.
- Оплатить остаток суммы (обычно через клиентский счёт юриста).
- Юрист подаёт заявление в Совет министров (для нерезидентов ЕС) на одобрение покупки.
- Получить ключи и оформить право собственности.
Дополнительные расходы при сделке:
- Налог на передачу права собственности – 0%, если недвижимость облагается НДС; 3–8% по скользящей шкале (со скидкой 50%). Подробнее в нашем материале о налогах на Кипре.
- НДС – стандартная ставка 19%, льготная 5% (при соблюдении условий). Подробнее в нашем материале о налогах на Кипре.
- Юридические расходы – около 1% от стоимости сделки.
- Гербовый сбор – отменён для недвижимости стоимостью до 170 860 евро с 2026 года; свыше – 0,2%.
- Комиссия агента: на Кипре покупатель не платит комиссию агентству.
Иностранцы, в том числе граждане РФ, могут взять ипотеку на Кипре. Первоначальный взнос: 30% от стоимости недвижимости – при покупке первого объекта в качестве дома для отдыха; 40–50% – при покупке в инвестиционных целях.
Базовая ставка Европейского центрального банка – 2,15% (по состоянию на май 2026 года). Рыночные ставки – от 3,5 до 6% в евро, плавающие, но доступна фиксация на длительный срок.
Для россиян, не проживающих на Кипре, но имеющих доходы в Европе, ипотека возможна. Если доход только в рублях, банки, скорее всего, откажут. Работающим на Кипре с ВНЖ/ПМЖ – первоначальный взнос от 40% (можно торговаться до 30%), требуется работа на Кипре минимум полгода и стабильный доход.
Регионы Кипра с точки зрения покупателя недвижимости
Лимассол – деловая столица и город небоскрёбов
Лимассол – второй по величине город острова, крупнейший порт и главный деловой центр. Здесь располагаются головные офисы многих международных компаний. Лимассол остаётся самым динамичным и зрелым рынком недвижимости Кипра, особенно в высоком и среднем сегментах.
Особенности: максимальная концентрация иностранного спроса, высотное строительство, активное развитие премиального сегмента. В Лимассоле расположены лучшие в стране частные школы и медицинские центры.
Типы недвижимости: высотные комплексы, премиальные апартаменты, виллы. Преобладает первичный рынок.
Цены на покупку:
● Цена за кв. м: 4 000–8 000 евро за кв. м (премиум от 10 000 евро за кв. м)
● Медианная цена дома: 815 000 евро
● Медианная цена квартиры: 315 000 евро
Аренда: 2 000–5 000 евро в месяц за квартиру 2+1.
Наиболее востребованные локации: Marina, Germasogeia, Agios Tychonas. Эксперты рекомендуют первую линию и проекты с развитой инфраструктурой.
Кому подходит: для переезда, бизнеса, инвестиций с высоким порогом входа. Тем, кто ищет активный, динамичный и безопасный образ жизни.
Пафос – город вилл и малоэтажной застройки
Пафос расположен на западном побережье острова. Согласно мифологии, это родина богини Афродиты. Весь город признан объектом наследия ЮНЕСКО. Пафос – идеальное сочетание инвестиционного потенциала и высокого качества жизни в красивом месте с отлично развитой инфраструктурой.
Особенности: отсутствие высотной застройки из-за ограничения, более спокойный регион, популярен среди семей, пенсионеров и покупателей, ищущих баланс между ценой и качеством жизни.
Типы недвижимости: виллы, таунхаусы, малоэтажные комплексы. Рынок смешанный (первичный и вторичный).
Цены на покупку:
● Цена за кв. м: 2 000–4 000 евро за кв. м
● Средняя цена продажи в элитном сегменте: 697 000 евро (по состоянию на начало 2026 года оказалась выше, чем в Лимассоле)
● Квартира 2+1: от 250 000 до 400 000 евро
Аренда: 800–2 000 евро в месяц за квартиру 2+1.
Наиболее востребованные локации: Coral Bay, Kato Paphos, Tala. Эксперты рекомендуют виллы с видом и объекты под аренду.
Кому подходит: для постоянной жизни (семьи, пенсионеры), для отдыха, для инвестиций с умеренным риском. Тем, кто хочет избежать суеты городской жизни, но иметь под рукой всю инфраструктуру.
Ларнака – самый быстрорастущий регион
Ларнака – самый древний населённый пункт на острове. Сегодня это современный европейский город у моря. Здесь находится крупнейший международный аэропорт и крупный морской порт. Ларнака – один из самых быстрорастущих регионов Кипра с активным развитием инфраструктуры.
Особенности: цены значительно ниже, чем в Лимассоле или Пафосе, активное строительство новых проектов, высокая инвестиционная привлекательность. Регион остаётся более доступным, что делает его интересным для инвесторов.
Типы недвижимости: преимущественно первичный рынок, много новых проектов в премиум-сегменте.
Цены на покупку:
● Цена за кв. м: 1 800–3 500 евро за кв. м
● Квартира 2+1: от 250 000 до 400 000 евро
● Самый востребованный бюджет: 150 000–300 000 евро
Аренда: 700–1 800 евро в месяц за квартиру 2+1.
Наиболее востребованные локации: Mackenzie, Finikoudes, Dhekelia. Эксперты рекомендуют инвестиции в новые проекты и покупку на ранней стадии строительства.
Кому подходит: для тех, кто часто путешествует (10 минут до аэропорта), для семей, которые ищут безопасное место с хорошей инфраструктурой, для инвесторов, рассчитывающих на прирост капитала. Бюджет – от 150 000 евро.
Никосия – стабильный рынок для местных жителей
Никосия – административный центр острова. В отличие от прибрежных регионов, здесь практически нет туристического спроса. Рынок ориентирован на местных жителей и долгосрочную аренду, что делает его более стабильным, но менее доходным для краткосрочных инвестиций.
Особенности: низкий интерес иностранцев (исключение – греки, румыны, россияне), преобладает вторичный рынок.
Цены на покупку:
● Цена за кв. м: 1 500–3 000 евро за кв. м
● Квартира 2+1: от 200 000 до 350 000 евро
Аренда: 600 – 1 500 евро в месяц.
Локации: Strovolos, Engomi.
Кому подходит: для инвестиций под долгосрочную аренду, для тех, кому не нужна близость к морю, для тех, у кого ограниченный бюджет.
Фамагуста (Айя-Напа, Протарас, Паралимни) – недооценённый курортный регион
Фамагуста – это и яркий туристический город Айя-Напа (которую нередко называют второй Ибицей), и тихий уютный Протарас. Недвижимость здесь представлена комфортабельными апартаментами и элитными виллами на берегу моря.
Особенности: курортный рынок с сезонностью спроса. «Это всё ещё недооценённый регион: здесь можно купить новый дом у моря за 250 000–300 000 евро, что считается уникальным предложением для Кипра и Европы в целом», – отмечает Виктория Яцюта.
Типы недвижимости: преимущественно первичный рынок, виллы и апартаменты.
Цены на покупку:
● Цена за кв. м: 2 500–5 000 евро за кв. м
● Новый дом у моря: от 250 000–300 000 евро
Более высокая цена квадратного метра в Фамагусте по сравнению с Ларнакой объясняется курортным характером региона: здесь преобладают объекты у самой воды, с высоким туристическим потенциалом. Ларнака же – это в первую очередь городское жильё, что и даёт более низкий порог входа.
Аренда: высокая сезонная доходность (краткосрочная аренда).
Локации: Протарас, Айя-Напа. Эксперты рекомендуют виллы у моря под краткосрочную аренду.
Кому подходит: для отдыха, для инвестиций в краткосрочную аренду, для тех, кто ищет спокойное место для жизни с семьёй (Протарас). Для любителей ночной жизни и тусовок – Айя-Напа.
Шпаргалка для выбора региона
| Цель | Рекомендуемые регионы |
| Постоянная жизнь (переезд) | Лимассол (активный ритм, бизнес), Пафос (спокойный, семейный), Ларнака (доступный, быстрорастущий) |
| Сезонный отдых | Пафос, Фамагуста (Айя-Напа, Протарас) |
| Инвестиции (доходность) | Лимассол (стабильность, премиум), Ларнака (рост, доступная цена), Пафос (умеренный риск) |
| Экономия при покупке | Ларнака (от €150 000), Никосия (от €200 000), Фамагуста (дома у моря от €250 000) |
| Покупка объекта премиум/люкс | Лимассол (первая линия, небоскрёбы), Пафос (элитные виллы с видом), Айя-Напа/Протарас (виллы у моря) |
Прогнозы рынка: резюме
Если в 2013–2020 годах рынок недвижимости Кипра был волатильным, то сейчас он переживает фазу предсказуемого, умеренного роста. Эксперты ожидают ежегодное повышение цен на 3–7% в ближайшие 2–3 года.
Ключевые драйверы:
● Вступление в Шенген (ожидается в 2026–2027 годах) – повысит ликвидность недвижимости и спрос со стороны иностранцев, для которых кипрский ВНЖ начнёт давать право свободного перемещения по Европе.
● Дефицит качественного жилья в прибрежных зонах – ограниченное предложение будет поддерживать цены даже при колебаниях спроса.
● Стабильный спрос со стороны иммигрантов и инвесторов – Кипр остаётся привлекательным благодаря низким налогам, безопасности и европейскому качеству жизни.
Подтверждение устойчивости спроса – свежие данные апреля 2026 года, когда количество сделок достигло 1 611, побив предыдущий апрельский рекорд 2007 года (1 556 сделок). При этом, в отличие от бума 2007 года, нынешний рост выглядит более сбалансированным: он опирается не только на иностранный капитал, но и на активность местных покупателей, которые обеспечивают около 60% сделок.
Рынок окончательно отходит от спекулятивной модели. Крупные застройщики начинают реализовывать масштабные проекты, которые откладывали в 2024–2025 годах. При этом «быстрых денег» ждать не стоит – доходность формируется за счёт долгосрочного владения и аренды.
«Кипр остаётся одним из наиболее интересных рынков недвижимости в Европе. Ключевой тренд – переход от спекулятивных инвестиций к стратегии владения активом с понятной доходностью и высоким качеством жизни», – резюмирует Виктория Яцюта.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Анастасию Янни, CEO Cyprus Sotheby’s International Realty
Викторию Яцюта, менеджера MySpace Real Estate
