Продажа квартиры или виллы за рубежом, как и покупка, требует знаний местных особенностей и опыта на локальном рынке; Как подготовиться к сделке в Таиланде, и что учесть, чтобы она была такой же лёгкой и безмятежной, как прогулка по пляжу, читайте в материале.
Паттайя и Пхукет – одни из излюбленных рынков у нашей аудитории. Уже не один десяток лет россияне приобретают жильё для отдыха, зимовки, сдачи в аренду, сохранения или приумножения капитала. Некоторые переехали, сформировав многочисленную русскоязычную диаспору.
Мы часто рассказываем о покупке недвижимости (например, о налогах при приобретении жилья и владении им), однако в этой публикации сосредоточимся на сделке с точки зрения продавца.
Сложно ли в 2026 году продать недвижимость в Таиланде?
«В ближайшие несколько лет продать вторичное жильё будет непросто, так как новые проекты выходят как грибы после дождя, и конкуренция растёт», – считает Адель Мухетдинов, CEO агентства 50Lemons.
По его словам, покупателю сегодня проще выбрать новую недвижимость – там есть рассрочка, прозрачные условия, выбор планировок, можно изучить застройщика и спокойно принять решение.
Покупка «вторички» требует больше подготовки: нужно отдать договор юристу на проверку, убедиться в отсутствии долгов, неуплаченных налогов и правильно оформить передачу права собственности.
«Тем не менее спрос на вторичное жильё остаётся, – отмечает эксперт. – Есть клиенты, которые не хотят ждать окончания строительства и предпочитают «увидеть и потрогать». Это, как правило, покупатели из Китая или Европы – люди старшего поколения, ценящие стабильность и нацеленные приобретать готовые объекты без рисков».
В условиях высокой конкуренции ключевую роль играют локация, вид, этажность и цена. Чтобы выгодно продать, нужно заходить в проект на ранних этапах либо покупать с максимальным дисконтом – тогда на выходе можно получить прибыль.
«На «вторичку» спрос есть, и он примерно такой же, как на новостройки – 50 на 50, – говорит Полина Чебукина, директор агентства ATHOME в Паттайе. – Готовое жильё покупают в основном инвесторы для сдачи в аренду и получения пассивного дохода в моменте. Но есть и те, кто переезжает в Таиланд и покупает для себя».
«Продать недвижимость не сложно, если поставить рыночную цену, сделать профессиональные фотографии, подключить рекламу. Иногда нам достаточно запустить рассылку по своей базе клиентов – и квартира продаётся», – рассказывает Полина Чебукина.
Как продать быстрее и выгоднее?
Рекомендации в целом стандартные, но от этого не менее действенные:
- Поработайте над интерьером: добавьте элементы декора, например, картины или растения. Иногда целесообразен небольшой косметический ремонт.
- Сделайте качественные фото сами или закажите профессиональную съёмку.
- Подготовьте привлекательное описание вашего объекта и грамотно разместите объявление на портале недвижимости (о том, как это сделать, мы рассказывали в специальных статьях для частных лиц и профессионалов рынка).
- Выберите агентство с хорошим опытом. Специалист поможет вам подготовить объект и продвинуть его на площадках.
Последовательность действий при продаже квартиры или дома в Таиланде
Основные этапы после того, как покупатель найден:
1. Подготовить договор купли-продажи. Этим займётся ваш агент или юрист.
Если вы продаёте самостоятельно – необходимо нанять юриста! Стоимость его услуг обычно около 30 000 батов (примерно 900 долларов США).
2. Получить справку об отсутствии задолженностей перед управляющей компанией (если это квартира или вилла в комплексе).
3. Подготовить документы, подтверждающие право собственности.
4. Получить депозит от покупателя – обычно 5–10%.
5. Назначить встречу в земельном департаменте (Land Office) для окончательного расчёта и переоформления собственности.
При передаче прав взимается регистрационный сбор – заранее договоритесь, кто его уплачивает (вы или покупатель).
Как происходит сделка?
Сделка проходит в земельном департаменте – там уплачиваются налоги и сборы, подписываются документы и сразу же выдаётся новое свидетельство о собственности на имя покупателя.
Агентство готовит заранее пакет документов, и в день сделки офицер ведомства лично проверяет подлинность и корректность всех бумаг, запрашивает подтверждение от продавца о получении средств, а от покупателя о намерении приобрести именно эту недвижимость.
Как только всё согласовано, стороны уплачивают налог, и в течение 30 минут покупатель получает обновленный «чанот» (свидетельство о собственности) со своим именем в качестве нового хозяина.
Если речь идёт о продаже дома, то процесс будет зависеть от способа оформления. Если объект оформлен на компанию, и дом продается вместе с компанией, то последний этап проходит не в земельном департаменте, а в местном органе DBD (департамент развития бизнеса). Там подписываются документы о смене учредителя и директора.
Налоги и дополнительные расходы при продаже недвижимости в Таиланде
При продаже недвижимости уплачиваются:
Transfer fee (регистрационный сбор) – 2% от оценочной стоимости (обычно делится пополам между продавцом и покупателем).
Withholding tax (удерживаемый налог) – около 1% (для физлиц зависит от срока владения).
Specific business tax – 3,3%, если вы владеете объектом менее 5 лет.
Stamp duty (гербовый сбор) – 0,5% (если объект в собственности более 5 лет и нет business tax).
Расходы на юриста и услуги агента – 5%
Совокупно на налоги и иные расходы уходит примерно от 5 до 7% от стоимости недвижимости, и чаще всего эти расходы делятся между покупателем и продавцом по взаимной договорённости.
Как происходят расчёты, и какие сложности у россиян?
Способы расчёта разные. Покупатель может:
- Сделать банковский перевод в Таиланд (в батах или долларах).
- Рассчитаться криптовалютой.
- Рассчитаться через посреднические компании (например, имеющие офисы в России), которые принимают рубли и переводят средства в Таиланд.
Есть посреднические компании по обмену валюты, которые принимают рубли у покупателя и делают перевод из третьей страны, например, Гонконга, в Таиланд.
Если у продавца нет счёта в Таиланде, агент может помочь открыть его. Ещё один вариант – использовать платёжную компанию (например, Exchange24). Они принимают наличные в России и делают перевод на ваш тайский счёт и наоборот. Платёж поступает мгновенно.
Если покупатель тоже из России, можно сделать расчёт в рублях, но важно помнить, что банки в России могут запросить документы о происхождении средств. Поэтому безопаснее всё завершить в Таиланде, а потом уже переводить средства домой.
Важно! Аккуратно выбирайте посредников в вопросах перевода средств за рубеж и из-за рубежа!
Для покупателя есть процедурные отличия в зависимости от того, приобретается жильё во фрихолд или в лизхолд:
- Если это фрихолд, для зачисления средств из-за рубежа нужно получить FET Form – справку из банка, подтверждающую, что деньги поступили из-за границы.
- Если это лизхолд, всё проще – оплата может быть в Таиланде даже наличными, FET не требуется.
Как защищены права продавца во время сделки?
1. Права продавца защищают Гражданский и Торговый кодексы.
2. Юридическая защита обеспечивается договором купли-продажи и регистрацией сделки в Land Office.
3. Сделку обязательно должен сопровождать юрист, который гарантирует, что продавец получит оплату в полном объёме в нужные сроки.
4. До момента подписания документов и оплаты депозит хранится у юриста или агента (в зависимости от соглашения сторон).
Подводные камни при продаже
Процесс в целом несложный, если вы работаете с профессиональным агентом или юристом. Вот некоторые рекомендации экспертов:
- Необходимо следить, чтобы не было задолженностей перед управляющей компанией. Иначе перед продажей придётся погашать набежавшую сумму долга. Перед сделкой обязательно получите справку о том, что у вас всё уплачено.
- Необходимо следить, чтобы все налоги были уплачены вовремя. Просрочка может задержать сделку, так как за неуплату налога накладываются ограничения на операции с данной недвижимостью. Это надо проверять заранее.
- Перед продажей обсудите с юристом, какие налоги вы должны уплатить. Если вы владеете объектом менее 5 лет, вы попадаете на business tax, который может повлиять на всю экономику вашей сделки.
- Следите, чтобы в документах, например, в доверенности, не было орфографических ошибок. Такой документ будет недействительным.
- Испорченные бумаги – также проблема. «Чанот» (свидетельство о праве собственности) могут не принять, если он испорчен, и тогда придется восстанавливать, а это только через полицию.
Сколько времени занимает продажа?
Всё зависит от локации и привлекательности объекта. Иногда покупателя можно найти за неделю, а иногда поиск растягивается до года.
В среднем, если цена адекватная, и объект подготовлен к продаже, от подачи объявления до получения денег проходит 1-2 месяца.
От момента, когда уже найден покупатель, до завершения сделки – минимум 5 дней, чаще всего – 14 дней.
Нужно ли продавцу приезжать лично?
Чтобы не прилетать в Таиланд специально на сделку, необходимо заранее оформить доверенность на юриста или агента.
Если вы находитесь в России, доверенность составляется у нотариуса, переводится на английский язык и заверяется апостилем в консульстве Таиланда.
Если вы продаёте по переуступке недвижимость от застройщика, он может полностью взять процесс на себя.
Для продажи на вторичном рынке доверенность оформляется на юриста, который сможет забрать документы и завершить сделку от вашего имени.
Желаем вам приятных и прибыльных сделок в Таиланде!
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Аделя Мухетдинова, CEO агентства 50Lemons
Полину Чебукину, директора агентства ATHOME в Паттайе
